sábado, mayo 16, 2009

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

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Al hablar de contrato de arrendamiento de vivienda urbana, se tiene necesariamente que pensar en una necesidad primaria de todo ser humano, cual es la de proteger su dignidad humana y si lo miramos como un derecho, la misma Constitución Nacional nos define la necesidad de un techo digno para vivir, es decir, que siendo una necesidad innata del ser humano, está protegida como un derecho y en alusión a ese derecho es que las personas buscan dentro de sus posibilidades financieras, la mejor opción cuando de arrendar un bien inmueble se trata, buscando siempre la mejor comodidad al mejor precio; también así, la persona que tiene un inmueble y no lo necesita para ocuparlo, busca la mejor opción para arrendarlo, aquí entonces estamos hablando de dos partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, que son; el arrendatario o persona que requiere el bien para ocuparlo y, el arrendador que es la persona que necesita cederlo en arriendo; cuando ya están estas dos personas o partes, se ubica y distingue el bien, seguido a esto, ya estando determinado el bien, las partes se ponen de acuerdo en el precio o canon, esto es el valor que el arrendatario va a pagar al arrendador por el uso y goce del bien, lo cual determina entonces el objeto del contrato; este valor, es muy importante porque está determinado por la capacidad económica del arrendatario, y también la forma de incremento del mismo cuando el contrato cumpla su término y se prorrogue, este incremento, por norma, debe hacerse siguiendo las indicaciones de incremento que fije el gobierno nacional, ya se por índice de inflación o por el incremento salarial; aquí las partes se ponen de acuerdo en el lugar de pago y el plazo para que el arrendatario cancele dichos cánones; así también el contrato de arrendamiento, está directamente relacionado con las garantías de cumplimiento, estas son las que exija el arrendador y que el arrendatario esté en capacidad de soportar, estas garantías, son, en la mayoría de los casos cuando es un contrato entre personas naturales, un fiador con finca raíz, o también cuando se trata de contratos celebrados con una firma arrendadora, se tienen las pólizas de cumplimiento que las expide una firma aseguradora; siguiendo con los requisitos que debe cumplir todo contrato de arrendamiento, tenemos, los aditamentos del bien, es decir, las partes de que consta el bien tanto a su interior como en el exterior, bien sea que se trate de un bien que esté a calle abierta o que se encuentre ubicado al interior y como copropiedad de un conjunto habitacional, entonces teniendo en cuenta estas características, se llena el contenido del contrato, para determinar también los servicios públicos domiciliarios y sociales de que goza el bien y como será el pago de los mismos, es decir quien está obligado a responder por ellos y en qué términos; no podemos dejar de lado algo muy importante y es determinar la destinación que se le va a dar al bien, es decir para qué se va a usar, esta parte es muy importante porque si no se tiene una claridad cierta, se puede destinar a actividades ilícitas y entonces hacer que recaiga sobre el mismo, asuntos penales de los que el arrendador no tenga conocimiento y que en últimas si no está determinado, tampoco responda el arrendatario y quien termine pagando estas consecuencias sea el propietario que ha actuado de buena fe.

Cuando ya se tienen todas estas condiciones, las partes se ponen de acuerdo en el término, es decir la vigencia del contrato y si las condiciones para que esos plazos se prorroguen y las condiciones para las mismas, además de las cláusulas en las cuales se pueda dar la terminación unilateral del contrato, cuando una de las partes incumpla parcial o totalmente, y la indemnización a que haya lugar en caso de terminación unilateral sin justa causa; también se debe estipular, el término para presentar el desahucio, es decir, para solicitar la entrega del inmueble, esto debe hacer con no menos de 3 meses antes de su terminación; otra consideración importante es la forma y estado de recibo del inmueble por parte del arrendatario, esto es si lo ha recibido y el estado general del mismo, para corroborar esto, se hace un inventario de todas y cada una de las partes y su estado; dentro del contenido del contrato también se estipula si el mismo puede cederse y las condiciones de esa cesión, como también las condiciones para que el arrendatario pueda o no hacer mejoras; una cláusula especial es la penal pecuniaria, esta cláusula es como una indemnización de la parte que incumpla y a favor de la parte afectada, se tasa en dinero.


Por último, para darle celeridad a todo el compendio de cláusulas que conforman el contrato, se firma tanto por el arrendador, el arrendatario, como por los deudores solidarios, comúnmente llamados fiadores, en notaría y con autenticación de firmas.


Del contrato ya legalizado, cada una de las partes guarda copia, para que en un eventual litigio puedan hacer valer sus derechos, ya que entratándose de estos contratos, se encuentran debidamente respaldados por la ley.

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