LOS CONTRATOS.
Según el derecho Romano, un contrato se define como un acuerdo legal que no se puede romper.
En el presente trabajo hablaremos acerca del Contrato en general, de sus orígenes en el derecho romano, y en especial de los contratos de …………, ya que tanto en la antigüedad, como en la actualidad y en lo futuro podremos apreciar que el contrato es una base importante dentro de las obligaciones y con ellas del desarrollo de la civilización.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CONTRATO
Antecedentes en Roma. La forma más antigua de contratar fue el NEXUM, por el cual el prestatario quedaba encadenado a disposición del acreedor. La Sponcio apareció igualmente muy pronto, con su carácter religioso; al volverse nuevamente laico se convierte a la estipulatio, un contrato formalista. Se vio enseguida como hacían los contratos reales, que se formalizaban por la entrega de la cosa, y cuatro contratos consensuales; los contratos reales y consensuales continuaron, sin embargo la excepción en virtud se la regla Ex nudo pacto actio non nascitur, eran necesarias en algunas formas para engendrar la obligación."
En Roma, el contrato fue un acto jurídico privado, oral o escrito, bilateral o multilateral porque intervienen dos o mas personas que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. Este acuerdo de voluntades genera derechos y obligaciones a las partes. Los contratos son la primera y más importante fuente de las obligaciones.
La convención fue base y elemento esencial del contrato. En el derecho romano convención es sinónimo de convenio o pacto y si agregamos el objeto propio de la convención, este completa su definición desde el punto de vista jurídico; podremos decir que convención es el acuerdo de voluntades de dos o mas personas dirigido a crear, modificar o extinguir una obligación.
En los primeros tiempos del derecho romano era necesario que la convención tuviera ciertas solemnidades, para que fuera contrato y produjera efectos, estas solemnidades eran determinadas palabras cuando el contrato era verbal, contratos verbis, en la escritura, contratos litteris, o en la entrega de la cosa material de la convención, contratos re.
El contrato era una convención reconocida y sancionada por la ley, como generadora de obligaciones entre las partes, que fue evolucionando hasta que llego a reconocerse determinada clase de convenciones que bastaban por si solas, para generar obligaciones civiles, dando origen a los contratos consensuales, que no necesitaban formalidad alguna para perfeccionarse. Bastaba el consentimiento de los contratantes, junto con los otros dos elementos esenciales de todo contrato: el consentimiento, la capacidad y el objeto.
EL CONSENTIMIENTO: que Es el acuerdo de voluntades entre dos o mas personas, encaminadas a establecer entre ellas una relación jurídica, este consentimiento debe tener las siguientes características:
• Emanar recíprocamente de las personas de los contratantes.
• Debía dirigirse hacia un mismo objeto.
• Ser libre de la voluntad de cada contratante y de un conocimiento previo del objeto contratado.
Anulaban totalmente el consentimiento el error, y lo viciaban sin excluirlo, el dolo y la violencia.
LA CAPACIDAD: en materia de contratos se entiende como la aptitud jurídica de una persona para contratar, es capaz de contratar toda persona que la ley no haya declarado incapaz. Existen incapacidades para contratar toda clase de contratos o determinada clase de ellos. En el derecho romano la incapacidad general para contratar podía depender de las siguientes causas: de la edad de los contratantes; de ciertas afecciones o alteraciones mentales; de la prodigalidad; del sexo y del estado de esclavitud.
El código establece requisitos para que cualquiera persona se pueda obligar y estos son: EL OBJETO DEL CONTRATO: es el elemento principal de todas las clases de contratos, es la cosa o el hecho positivo o negativo que se trata de entregar, ejecutar o no ejecutar. Para que exista jurídicamente un contrato debe tener un objeto claramente determinado y con los siguientes requisitos: el objeto debe ser posible. El objeto debe ser lícito. Debe ser suficientemente determinado. Debía ser materia de una prestación apreciable en dinero, destinada al acreedor. Debía ser materia de prestación propia del deudor que había contratado. CONSENTIMIENTO: Es la expresión de la voluntad de las partes sobre el objeto y el precio.y este no debe debe adolecer de ninguno de los vicios estipulados en el artículo 1508 del C. C ( error, fuerza y dolo), OBJETO se habla de la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el precio, es requisito esencial para la validez del contrato de compraventa,. Si falta la cosa, el contrato es inexistente. El precio y la cosa son elementos esenciales, para que el contrato de compraventa tenga vida jurídica. Si no se dan no hay compraventa, se entiende por cosa en la compraventa, todo aquello que es susceptible de ser vendido: un derecho real, un derecho de crédito, o un derecho intelectual y debe reunir como requisitos: Que la cosa pueda ser vendida, Que exista o se espere que llegue a existir, Que sea determinada o singularizada.
El código Civil colombiano en el Articulo 1849 resalta que el CONTRATO DE COMPRAVENTA como el más importante de los contratos en el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero, y este dinero que el comprador da por la cosa se llama precio., así mismo, Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.
Como es bien sabido el contrato de venta no transfiere el dominio solo obligaciones por lo que la venta de cosa ajena es válida pero es claro que el vendedor en tal caso, contrae para con el comprador las mismas obligaciones que si fuera vendedor de la cosa propia, cumpliendo los dos requisitos título y tradición para ser dueño de, razón por lo cual el vendedor deberá entregar saneada cosa vendida.
Es importante recalcar que la Compraventa es el más importante de los contratos, constituyéndose en la base del movimiento económico mundial.
Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compra-Venta tenemos en primer lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro contrato, siendo más bien, y sirve de base para otros contratos, es bilateral los contratantes se obligan recíprocamente, los unos respectos de los otros, es oneroso, Cada una de las partes estipula de la otra una prestación a cambio de la que ella le promete de lo contrario seria la donación, Conmutativo Cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se considera equivalente de lo que hace o da el otro contratante, consensual, con el sólo acuerdo de voluntades se perfecciona por lo cual no requiere más solemnidades alguna sin olvidar que en los bienes inmuebles se requiere el registro en la Oficina de Instrumentos públicos, es Instantáneo Se ejecutan en un solo momento y de libre discusión y mutuo acuerdo. Autónomamente las partes acuerdan los alcances, formas y condiciones del acto, por lo que el contrato es ley para las partes.
En el contrato de compraventa el código Civil señala dos clases de arras: 1) Las penitenciales o de retractación (art. 1859 del C. C) que consiste en dar una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas". Las partes dentro del plazo pactado expresamente o, en el término de los dos meses siguientes a la convención, pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; en una resolución extrajudicial de contrato las cuales anteponen las siguientes condiciones. Quien ejerce la facultad de retracto, pierde las arras, si las dio, o las entrega dobladas si las recibió. Si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a quien las entregó, o imputarse al precio. La manifestación del retracto debe ser de manera directa y sin intervención de autoridad alguna, cuando se trata de muebles, y por conducto de Notario, en caso de inmuebles. 2) Arras confirmatorias (Art. 1861 C.C): "Si expresamente se dieren arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta", O sea las partes no pueden retractarse; dan las arras como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. Tienen como fin: No permiten el desistimiento o retracto, La parte que cumple podrá demandar por la vía judicial el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios. El acto jurídico es perfecto y debe cumplirse. Cuando el contrato se cumple, las arras pueden imputarse al precio, en el evento que sean dadas por el comprador; y deben devolverse al vendedor, en el caso de que haya sido éste el que las hubiera entregado. Cuando no queda explícitamente estipulado dentro del contrato la clase de arras, se presume que los contratantes se reservan la facultad de retractarse (presunción de derecho). 3) Arras confirmatorias penales: La Corte Suprema de Justicia, a partir de una sentencia de 6 de junio de 1955, incorporó las arras confirmatorias penales, "Son a su vez señal de quedar convenidos los contratantes y garantía, para el restablecimiento de los perjuicios en caso de incumplimiento. Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual. La parte que no tiene culpa en la inejecución del contrato, puede elegir, como en la cláusula penal, entre exigir su cumplimiento o apropiarse las arras, en caso de haberlas recibido, o exigirlas dobladas en caso de haberlas desembolsado. La parte que dejó de cumplir el contrato no puede, como en las arras penitenciales, imponer a la otra uno u otro extremo". (Gaceta Judicial, Tomo LXXX, página 407). Continuando con la descripción de los contratos, afinidad de tipo y características, reseñamos a continuación el contrato de Vivienda Urbana; se tiene necesariamente que pensar en una necesidad primaria de todo ser humano, cual es la de proteger su dignidad humana y si lo miramos como un derecho, la misma Constitución Nacional nos define la necesidad de un techo digno para vivir, es decir, que siendo una necesidad innata del ser humano, está protegida como un derecho y en alusión a ese derecho es que las personas buscan dentro de sus posibilidades financieras, la mejor opción cuando de arrendar un bien inmueble se trata, buscando siempre la mejor comodidad al mejor precio; también así, la persona que tiene un inmueble y no lo necesita para ocuparlo, busca la mejor opción para arrendarlo, aquí entonces estamos hablando de dos partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, que son; el arrendatario o persona que requiere el bien para ocuparlo y, el arrendador que es la persona que necesita cederlo en arriendo; cuando ya están estas dos personas o partes, se ubica y distingue el bien, seguido a esto, ya estando determinado el bien, las partes se ponen de acuerdo en el precio o canon, esto es el valor que el arrendatario va a pagar al arrendador por el uso y goce del bien, lo cual determina entonces el objeto del contrato; este valor, es muy importante porque está determinado por la capacidad económica del arrendatario, y también la forma de incremento del mismo cuando el contrato cumpla su término y se prorrogue, este incremento, por norma, debe hacerse siguiendo las indicaciones de incremento que fije el gobierno nacional, ya se por índice de inflación o por el incremento salarial; aquí las partes se ponen de acuerdo en el lugar de pago y el plazo para que el arrendatario cancele dichos cánones; así también el contrato de arrendamiento, está directamente relacionado con las garantías de cumplimiento, estas son las que exija el arrendador y que el arrendatario esté en capacidad de soportar, estas garantías, son, en la mayoría de los casos cuando es un contrato entre personas naturales, un fiador con finca raíz, o también cuando se trata de contratos celebrados con una firma arrendadora, se tienen las pólizas de cumplimiento que las expide una firma aseguradora; siguiendo con los requisitos que debe cumplir todo contrato de arrendamiento, tenemos, los aditamentos del bien, es decir, las partes de que consta el bien tanto a su interior como en el exterior, bien sea que se trate de un bien que esté a calle abierta o que se encuentre ubicado al interior y como copropiedad de un conjunto habitacional, entonces teniendo en cuenta estas características, se llena el contenido del contrato, para determinar también los servicios públicos domiciliarios y sociales de que goza el bien y como será el pago de los mismos, es decir quien está obligado a responder por ellos y en qué términos; no podemos dejar de lado algo muy importante y es determinar la destinación que se le va a dar al bien, es decir para qué se va a usar, esta parte es muy importante porque si no se tiene una claridad cierta, se puede destinar a actividades ilícitas y entonces hacer que recaiga sobre el mismo, asuntos penales de los que el arrendador no tenga conocimiento y que en últimas si no está determinado, tampoco responda el arrendatario y quien termine pagando estas consecuencias sea el propietario que ha actuado de buena fe.
Cuando ya se tienen todas estas condiciones, las partes se ponen de acuerdo en el término, es decir la vigencia del contrato y si las condiciones para que esos plazos se prorroguen y las condiciones para las mismas, además de las cláusulas en las cuales se pueda dar la terminación unilateral del contrato, cuando una de las partes incumpla parcial o totalmente, y la indemnización a que haya lugar en caso de terminación unilateral sin justa causa; también se debe estipular, el término para presentar el desahucio, es decir, para solicitar la entrega del inmueble, esto debe hacer con no menos de 3 meses antes de su terminación; otra consideración importante es la forma y estado de recibo del inmueble por parte del arrendatario, esto es si lo ha recibido y el estado general del mismo, para corroborar esto, se hace un inventario de todas y cada una de las partes y su estado; dentro del contenido del contrato también se estipula si el mismo puede cederse y las condiciones de esa cesión, como también las condiciones para que el arrendatario pueda o no hacer mejoras; una cláusula especial es la penal pecuniaria, esta cláusula es como una indemnización de la parte que incumpla y a favor de la parte afectada, se tasa en dinero.
Por último, para darle celeridad a todo el compendio de cláusulas que conforman el contrato, se firma tanto por el arrendador, el arrendatario, como por los deudores solidarios, comúnmente llamados fiadores, en notaría y con autenticación de firmas. El contrato ya legalizado, las partes guarda copia, para que en un eventual litigio puedan hacer valer sus derechos, ya que tratándose de estos contratos, se encuentran debidamente respaldados por la ley.
LOS CONTRATOS.
Un contrato se define como un acuerdo legal que no se puede romper.
En el presente trabajo hablaremos acerca del Contrato en general, de sus orígenes en el derecho romano, y en especial de los contratos de …………, ya que tanto en la antigüedad, como en la actualidad y en lo futuro podremos apreciar que el contrato es una base importante dentro de las obligaciones y con ellas del desarrollo de la civilización.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CONTRATO
Antecedentes en Roma. La forma más antigua de contratar fue el NEXUM, por el cual el prestatario quedaba encadenado a disposición del acreedor. La Sponcio apareció igualmente muy pronto, con su carácter religioso; al volverse nuevamente laico se convierte a la estipulatio, un contrato formalista. Se vio enseguida como hacían los contratos reales, que se formalizaban por la entrega de la cosa, y cuatro contratos consensuales, los contratos reales y consensuales continuaron, sin embargo la excepción en virtud se la regla Ex nudo pacto actio non nascitur, eran necesarias en algunas formas para engendrar la obligación."
En Roma, el contrato fue un acto jurídico privado, oral o escrito, bilateral o multilateral porque intervienen dos o mas personas que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. Este acuerdo de voluntades genera derechos y obligaciones a las partes. Los contratos son la primera y más importante fuente de las obligaciones.
La convención fue base y elemento esencial del contrato. En el derecho romano convención es sinónimo de convenio o pacto y si agregamos el objeto propio de la convención, este completa su definición desde el punto de vista jurídico; podremos decir que convención es el acuerdo de voluntades de dos o mas personas dirigido a crear, modificar o extinguir una obligación.
En los primeros tiempos del derecho romano era necesario que la convención tuviera ciertas solemnidades, para que fuera contrato y produjera efectos, estas solemnidades eren determinadas palabras cuando el contrato era verbal, contratos verbis, en la escritura, contratos litteris, o en la entrega de la cosa material de la convención, contratos re.
El contrato era una convención reconocida y sancionada por la ley, como generadora de obligaciones entre las partes, que fue evolucionando hasta que llego a reconocerse determinada clase de convenciones que bastaban por si solas, para generar obligaciones civiles, dando origen a los contratos consensuales, que no necesitaban formalidad alguna para perfeccionarse. Bastaba el consentimiento de los contratantes, junto con los otros dos elementos esenciales de todo contrato: el consentimiento, la capacidad y el objeto.
EL CONSENTIMIENTO: que Es el acuerdo de voluntades entre dos o mas personas, encaminadas a establecer entre ellas una relación jurídica, este consentimiento debe tener las siguientes características:
• Emanar recíprocamente de las personas de los contratantes.
• Debía dirigirse hacia un mismo objeto.
• Ser libre de la voluntad de cada contratante y de un conocimiento previo del objeto contratado.
Anulaban totalmente el consentimiento el error, y lo viciaban sin excluirlo, el dolo y la violencia.
LA CAPACIDAD: en materia de contratos se entiende como la aptitud jurídica de una persona para contratar, es capaz de contratar toda persona que la ley no haya declarado incapaz. Existen incapacidades para contratar toda clase de contratos o determinada clase de ellos. En el derecho romano la incapacidad general para contratar podía depender de las siguientes causas: de la edad de los contratantes; de ciertas afecciones o alteraciones mentales; de la prodigalidad; del sexo y del estado de esclavitud.
EL OBJETO DEL CONTRATO: es el elemento principal de todas las clases de contratos, es la cosa o el hecho positivo o negativo que se trata de entregar, ejecutar o no ejecutar. Para que exista jurídicamente un contrato debe tener un objeto claramente determinado y con los siguientes requisitos.
• el objeto debe ser posible.
• El objeto debe ser lícito.
• Debe ser suficientemente determinado.
• Debía ser materia de una prestación apreciable en dinero, destinada al acreedor.
• Debía ser materia de prestación propia del deudor que había contratado
CONTRATOS COMERCIALES:
Según el artículo 864 del Código de Comercio, un contrato comercial es un acuerdo de dos más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial.
El artículo 824 del Código de Comercio establece que "los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier otro modo inequívoco. Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, este no se formará mientras no se llene tal solemnidad."
Algunos de los contratos que deben realizarse por escrito para que tengan efectos jurídicos son:
- Contrato de Sociedades: Escrito elevado a escritura pública
- Promesa de contrato de sociedad: escrito en documento privado
- Reformas de las sociedades: escrito elevado a escritura pública
- Enajenación de establecimiento de comercio: escritura pública o documento privado reconocido ante notario
- Cesión de contrato de ejecución periódica: por escrito, si el contrato es escrito
- Póliza de seguro: por escrito en documento privado
Los contratos consensuales, en principio, no requieren de un soporte documental sino que basta la convergencia de voluntades para que tengan efectos jurídicos. Se dice “en principio” porque existe una norma en el Código de Procedimiento Civil que implícitamente obliga a las partes a plasmar en un escrito los acuerdos a los que lleguen.
En efecto, el artículo 232 inciso 2º del mencionado código establece: “Cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisión.”
Nuestro Código Civil en su artículo 1529 define a la Compra-Venta
como: “El vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al
comprador y éste a pagar su precio en dinero”.
Partiendo de dicho precepto normativo, es importante recalcar que
la Compra-Venta es el más importante de los contratos de cambio,
constituyéndose en la base del movimiento económico mundial. Así
para Messineo la Compra-Venta es el principal vehículo de
circulación de la riqueza.
Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compra-Venta
tenemos en primer lugar, que es un Contrato Principal, porque no
depende de otro contrato, siendo más bien, que con mayor
frecuencia, otros contratos son accesorios a él, como la Compra-
Venta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato
obligacional, su contenido surgen obligaciones para cada
una de las partes. También es un contrato oneroso, pues una de
sus características principales, es transferir la propiedad del bien a
cambio de un precio determinado, caso contrario estaríamos frente
a otro tipo de contrato como la Donación. Es un contrato
conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.
Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo
acuerdo de las voluntades entre las partes, y no está sujeto a
formalidad alguna, no obstante para que se adquiera la propiedad
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absoluta de un bien inmueble, será necesario, la Inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
En muchas oportunidades confundimos el Contrato de Compra-
Venta con otros contratos tipicos. Con el contrato de Permuta,
donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo
tiempo, siendo un precio en abstracto, ya que se está transmitiendo
la propiedad a cambio de la propiedad del otro bien, y cada una de
las partes es comprador y vendedor simultáneamente, comprador
del bien cuya propiedad se le transmite y vendedor del bien cuya
propiedad está transmitiendo. Estamos pues, frente a lo que se
llamaba TRUEQUE y que aún existe en las comunidades indígenas.
La diferencia entre la Compra-venta y la permuta, es que en el
primero se intercambia el bien por un precio y en el segundo se
intercambian bienes. Como se observa no hay mayor confusión en
diferenciar estos contratos, presentándose el problema cuando por
un lado se transmite la propiedad de un bien y del otro, se transmite
también la propiedad de un bien y adicionalmente se establece un
precio. De qué hablamos aquí de una Permuta o una Compra-
Venta?.
Nuestro Código Civil adopta una Tésis Subjetiva y en forma
residual objetiva. Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro
Código Sustantivo señala que debemos estar a Intención manifiesta
de las partes contratantes, y lo que se tiene que evaluar en ese
caso, es qué calificación le quisieron dar las partes al Contrato.
Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de
Compra-Venta o que sea una Permuta. En éste sentido el artículo
1531 del mismo Cuerpo Legal señala:..”si el precio de una
transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se
calificará, de acuerdo a la común intención de las partes,
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independientemente de la denominación que se le de. Si en caso
las partes no tomaron una decisión, entonces supletoriamente se
aplica un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente
la TEORIA DE LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es,
será Permuta cuando el valor del bien sea igual o superior al del
dinero que se entrega y será Compra-Venta, cuando el bien sea
inferior al dinero entregado.
Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el Contrato
de Arrendamiento. Mientras que con la Compra-Venta, la finalidad
económica que se persigue es la transferencia de la propiedad del
bien, en el Arrendamiento, la finalidad es la transmisión del uso.
Aunque obviamente no confundimos la esencia de ambos contratos,
sin embargo existen algunos supuestos que causan confusión.
Un primer caso sería cuando estamos frente a un contrato por el
que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o hacer
nuestros los frutos del bien. Aquí estaremos frente a un
Arrendamiento o una Compra-Venta?. Estaremos frente a un
Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los frutos se le está
concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos, no
constituyendo una compra-venta, sino que se enmarca dentro del
acuerdo establecido por el artículo 908 del Código Civil, en el
sentido, que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos. De otro
lado, si al poseedor no se le ha dado la posibilidad de extraer los
frutos del bien en el que se encuentran los frutos, sino que por el
contrato sólo se le da la posibilidad de extraer los frutos del bien,
ahí, si estamos frente a una Compra-Venta de Frutos . En éste
caso, si se permite que una persona el fin de semana concurra a
una chacra a extraer los frutos por un monto determinado que le da
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derecho a que se lleve todo lo que pueda sacar por si misma y sin
ayuda, es una compra-venta de frutos.
Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a
otra el derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a
cambio un precio en dinero. En éste caso se puede configurar,
Arrendamiento del Bien con un Pacto de Extracción de sus
productos por una renta determinada, aquí se incluirá el pago del
uso del bien durante un tiempo y además por el valor estimado de
los productos, como un contrato mixto.
Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de
Arrensamiento en el que se estipula que al cabo de una
determinada cantidad de tiempo, siempre y cuando el arrendatario
pague todas las mensualidades convenidas se producirá la
transmisión de la propiedad. Respecto a éste caso, la doctrina lo ha
denominado
como Arrendamiento-Venta, otros lo llaman
Arrendamiento con Opción de Compra, lo que creemos equivocado,
pues , estamos frente a un Contrato de Compra-Venta con Reserva
de propiedad, una compra-venta a plazos con transmisión de
propiedad hasta la cancelación total del precio. En realidad las
denominadas rentas son cuotas del precio, porque la finalidad
económica que se persigue es la transmisión de la propiedad y no
el uso. El artículo 1585 del Código civil se ocupa de éste supuesto
cuando prescribe que las disposiciones de los artículos 1583 y
1584 que hacen referencia a la Compra-Venta con reserva de
Propiedad, son aplicables a los contratos de Arrendamiento por el
efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que ordena
esta confusión, siendo el contrato lo que contiene, obviamente las
partes están en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de
donde aclaran el sentido de sus Cláusulas.
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En cuanto al Arrendamiento con Opción de Compra o con Opción
de Venta, estamos frente a un contrato mixto, que contiene un
Contrato de Arrendamiento y
un Contrato Preparatorio:
Compromiso de Contratar y Contrato de Opción, en éste supuesto,
Opción de Contrato de Compra-Venta. En lo que se refiere al
Arrendamiento la finalidad económica es la de transmitir el uso del
bien durante determinado tiempo y renta, y aparte se le está
otorgando la opción de compra o una opción de venta o puede ser
también ambas, una opción recíproca respecto de un Contrato
Definitivo de Compra-Venta al que le serán aplicables todas las
reglas del Arrendamiento. En un contrato de Opción de Compra, el
resultado no tiene por qué ser necesariamente la transmisión de la
propiedad del bien, porque dicha transmisión solamente se daría si
el Optante que es aquél a quien se le ha concedido la opción ya sea
de compra o de venta, ejercita su opción respecto de ese contrato
definitivo de compra-venta –el contrato de opción es un contrato
preparatorio de un contrato definitivo, mediante el cual, una de las
partes le concede a la otra, la oferta irrevocable de la celebración
del contrato definitivo y le da a la otra parte la opción de que a su
solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato definitivo
de Compra-Venta será lo que necesariamente tendrá que existir en
el contrato de Opción, además estamos concediendo a la otra parte
una oferta irrevocable de venta de un bien y pro un precio,
dándosele la opción que el contrato se suscriba a su sola voluntad
con la aceptación de parte del optante. En éste caso el contrato de
Arrendamiento es independiente del Contrato de Opción de
Compra- Venta. Así si se ejercita la opción en el plazo de Ley, y
celebrado el contrato, en ese momento el comprador se convierte
en propietario del bien por el sólo imperio del artículo 949 del
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Código Civil, siendo el efecto legal inmediato, la aplicación de las
reglas de la compra-venta.
Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de Obra,
especialmente en los casos en que se encarga la fabricación de un
bien. El contrato de obra es una modalidad de prestación de
servicios, por el cual el contratista se obliga a hacer una obra
determinada y el comitente a pagarle una retribución. La distinción
en esencia se encuentra en la Prevalencia de la prestación, si la
prestación que prevalece es la de dar, estamos ante una Compra-
Venta, y si prevalece la de Hacer estamos frente a un Contrato de
Obra.
De otro lado, ubicándonos en el Compra-Venta específicamente, en
el mismo momento que se conviene la venta, se produce el
consentimiento y surge la obligación de enajenar de conformidad al
efecto legal prescrito por el artículo 949 del citado Cuerpo de Leyes,
referente a la transmisión de la propiedad, que algunos han llamado
Efecto real como consecuencia de un efecto legal. En virtud del
artículo 949 nos tornamos propietarios, pero relativos, y no
absoluto, pues la oponibilidad erga omnes se adquiere con la
inscripción en Registros públicos, de lo contrario sólo podemos
oponer nuestro derecho frente a quien nos vendió.
Hay que tener en consideración, que la sola obligación de enajenar
un bien inmueble determinado no tiene que hacer necesariamente
al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o
pacto en contrario, sin embargo existen casos que la misma
naturaleza de la prestación, no permite que opere la transmisión del
bien, que convierta al Acreedor en propietario, lo que sucede en la
Compra-venta de Bienes Genéricos de un bien fungible, cuando el
bien no se ha individualizado aún, y si estamos frente a un bien
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incierto se requiere que se individualice, entendiéndose que la
transmisión queda supeditada a que se produzca la elección.
En cuanto a una Compra- venta Alternativa, si aún no se ha
producido la elección del bien materia de contrato, tampoco se ha
transmitido la propiedad.
Si celebramos un Contrato de Compra-venta de Bien Futuro, la
transmisión de la propiedad quedará supeditada a que el bien llegue
a tener existencia, a éste respecto señala que la obligación creada
por el Contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de
entrega queda subordinado a su existencia posterior, salvo que la
obligación verse sobre una esperanza incierta.
Si está supeditada la eficacia del contrato, no podrá operar la
transmisión, hasta que el contrato sea eficaz, por estar sujeto a
condición suspensiva.
En cuanto a Los dispositivos referidos tanto a la transmisión de la
propiedad, como son los artículos 949, 1402, y 1529 del Código
Civil y el artículo 2022 del mismo Cuerpo legal, pueden ser
relacionados en cuanto a la oponibilidad de derechos frente a
terceros sobre inmuebles, en éste caso si se trata de derechos
reales y personales. Así como puede darse el caso, en que existan
diversos acreedores de un bien inmueble a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregar el bien, el artículo 1135 del
Código Civil, nos da la solución, dándole preferencia al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito, en tanto, el
artículo 2022, se refiere en primer lugar, al supuesto en que
concurran derechos reales sobre un mismo inmueble, y para poder
oponerlos frente a otros que también los tienen, deben estar
inscritos con anterioridad a aquél a quien se opone. Esto en caso de
derechos reales, como podría darse cuando existen varias
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Hipotecas sobre un inmueble, sin embargo, para poder oponerla
frente a otro, debe estar escrita anteriormente.
El segundo párrafo del artículo 2022, se refiere al caso de
derechos de otra naturaleza, como por ejemplo, los derechos
personales, como el Arrendamiento, el cuál según el artículo 1708
del C.C. debe ser respetado por el nuevo propietario, si es que
estuviera inscrito, como es de verse, si bien es potestativa la
inscripción del Arrendamiento, en éste caso, la existencia de dicha
inscripción ha servido para que el derecho sea opuesto al nuevo
propietario.
Asimismo podría darse el caso en que se trabe una medida
cautelar en Embargo en forma de inscripción sobre un inmueble, y
posteriormente a su inscripción se transfiere la propiedad, en éste
supuesto, prevalecerá el derecho real porque es erga omnes y el
derecho personal vale entre las partes.
De lo acotado anteriormente, se infiere la relación e importancia
de los principios registrales, en la oponibilidad de derechos frente a
terceros, pues de acuerdo al principio de prioridad en el tiempo de
la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga
el registro, en cuanto a la fe pública registral, se ampara a terceros
adquirientes de derechos a base de registros, y el principio de
impenetrabilidad, que tiene como prpósito impedir que se inscriban
derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros ya
inscritos.
Consecuentemente, será la publicidad de la inscripción de los
derechos sobre inmuebles, la que precisamente en muchos casos,
hará oponible nuestro derecho frente a terceros.
Final mente, en éste Ensayo, señalaremos algunas incidencias a las
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que nos contrae el l artículo 1539 del Código Civil, contempla la
descripción típica del contrato de Compra-Venta de Bien Ajeno
propiamente dicho, señalando que la venta de bien ajeno es
rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que
no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien antes de
la citación de la demanda.
En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la Compra-venta
de Bien Ajeno, alude a la Rescisión, más no a la Nulidad y
Resolución, lo que infiere que estamos partiendo de que nuestra
legislación estaría aceptando la existencia de un Contrato Válido,
que sólo es Rescindible por el desconocimiento del comprador
sobre la ajenidad del bien.
Huelga acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto jurídico:
la Ineficacia Originaria, que comprende a la Nulidad y Anulabilidad,
donde el negocio no produce efectos jurídicos por haber nacido
muerto, o adolece de defectos subsanables y cuyas causales, se
encuentran establecidas por los artículos 219 y 221 del Código civil,
y virtualmente en el artículo V del Título preliminar del mismo
cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura negocial, es
decir carece de los elementos establecidos para el Acto Jurídico,
por el artículo 140 del C.C., o se encuentra viciado. De otro lado,
tenemos la Ineficacia Funcional, cuyos supuestos Típicos son la
Rescisión y la Resolución, en dichos supuestos, el contrato que
venía produciendo efectos jurídicos deja de producirlos
posteriormente por la aparición de una causal en la celebración del
contrato en el primer caso, o sobreviniente a éste, en el último caso.
Ahora bien, las principales diferencias que hemos podido advertir
en cuanto a la Rescisión, Resolución y Nulidad de Compra-Venta
de Bien Ajeno tenemos:
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Como ya se estableció, el contrato de compra venta de bien ajeno
es Rescindible a solicitud del comprador, cuando éste desconocía
que el bien no era de propiedad del vendedor, salvo que hubiese
sabido de la ajenidad del bien o si adquiere la propiedad del mismo,
antes de que reciba la citación de la demanda, es decir, aquí
estamos ante un supuesto de desconocimiento de la titularidad del
bien, cuya causa existía en el momento de la celebración del
contrato, tratándose de una ineficacia que se relaciona con la fase
de celebración o de formación del negocio jurídico, donde se
reconoce implícitamente la validez del acto jurídico.
En cuanto a quienes se encuentran legitimados para solicitar la
rescisión del Contrato de compra-Venta de Bien Ajeno, sólo
tenemos al comprador que es parte de la relación jurídica, no
pudiendo extenderse al verdadero propietario, pues su derecho, no
ha sufrido perjuicio.
La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisión, se refiere a que
el contrato deja de producir sus efectos por una causal existente en
el momento de su celebración, se observa cuando el Acto jurídico
carece de sus elementos esenciales en el momento de su
conformación. Que según el aludido artículo 1539 del C.C., se
reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien ajeno,
estableciendo que podrá ser rescindido por el comprador, es decir,
que presupone la existencia de un contrato válidamente celebrado,
y el mismo no podrá producir efectos por existir un perjuicio que
afecta al comprador. Así, el comprador sólo podrá solicitar la
rescisión, pudiendo operar la Nulidad respecto a las partes cuando
el acto no contenga los requisitos del art. 140 del C.C. Mientras el
verdadero propietario, no podrá solicitar la Rescisión, así como
tampoco la Nulidad del contrato por no ser parte de la relación
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jurídica, además, pues su sola celebración no significa que el
derecho de propiedad sea transferido, por cuanto requiere la
participación de éste para su perfeccionamiento
En lo referente a la resolución, tratándose de un supuesto de
Ineficacia Funcional, la diferencia estriba en primer lugar, que se
encuentra establecida por ley que en éste caso opera la rescisión y
en segundo lugar, porque la causa que origina que el acto ya no
produzca efectos se presenta al momento de la celebración del
contrato, es decir, el hecho de la ajenidad del bien, existía en el
momento de la celebración del contrato, lo que causa perjuicio al
comprador, y en el caso de la resolución, la causal es sobreviniente
a la celebración, esto es, no existía al momento de celebrarlo.
Ensayo enviado por
Dra. Marjorie Nancy Silva Velasco.
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CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONCEPTO
Código Civil, Art.1849 “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.”
El contrato de compraventa es el mas frecuente e importante de los contratos y es el vinculo jurídico utilizado por el hombre para adquirir o disponer de las cosas.
La expresión dar en el art.1849, fija los efectos del cumplimiento o incumplimiento del contrato, su regulación poco clara y equivoca, se ha prestado a discusiones doctrinarias y a controversias que le dan diferente interpretación; existen dos corrientes opuestas que sostienen:
a) Dar no significa tan solo entregar, sino que exige la transferencia del dominio del bien; es la obligación que tiene el vendedor de transferir el dominio de la propiedad, si hace la entrega pero no trasmite el dominio, no se cumple con la obligación principal de dar, incumpliendo el vendedor con lo convenido.
Para cumplir con la obligación de dar el vendedor debe hacer la tradición de la cosa; si es mueble en la forma prevista por los art. 754 y 755 del Código Civil; si es inmueble por medio de la inscripción en la oficina de registro respectiva (art.756 y concordantes). Además debe procurar al comprador la posesión pacífica y útil del objeto vendido.
b) Dar es sinónimo de entregar o sea que el vendedor cumple con su obligación haciendo entrega de la cosa y garantizando, luego, la posesión pacifica de esta.
Para nuestro Código Civil la compraventa es fuente de obligaciones, es el titulo, pero no trasfiere la propiedad. La calidad de dueño se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el Art. 673 (la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción) y para que esto suceda se requiere que el vendedor sea dueño de la cosa, o sea, que pueda hacer válidamente la tradición de acuerdo con los elementos exigidos por el art. 740, indicándonos esto, que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al comprador y no el contrato de compraventa.
El art. 1880 del C.C. dice que las obligaciones del vendedor son: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida, este saneamiento es frente a terceros que aspiren a un mejor derecho por medio de sentencia, mientras no se formalice la pretensión del tercero, no surge el saneamiento por evicción.
La compraventa por ser contrato bilateral, lleva inmersa la condición resolutoria de que trata el art. 1546 del C.C. que puede prosperar frente al incumplimiento del vendedor de la no entrega de la cosa vendida, pero no en relación con la tradición, ya que existe la obligación especial del vendedor de saneamiento por vicios de derecho, esto tiene su razón para dar efecto y validez de la venta de cosa ajena, regulada por el art. 1871 de C.C.
COMPRAVENTA COMERCIAL
Código de Comercio, art.905 “La compraventa en un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero…”. Este código no permite discusiones con respecto al empleo del vocablo dar, ya que señala el deber negociar de esta parte del contrato, resultando clara la obligación del vendedor de entregar la cosa y transferir su propiedad.
CARACTERISTICAS
Las características de la compraventa civil y comercial se desprenden de la naturaleza del acto jurídico y son:
a) Es bilateral: nacen obligaciones reciprocas para las partes contratantes, la principal es que el vendedor se obliga a entregar la cosa y el vendedor a pagar por esta una suma en dinero o parte en especie, siempre que la especie no valga mas que el dinero.
b) Es consensual: se perfecciona en el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el precio, solo el consentimiento de las partes en estos aspectos la reputa perfecta, excepto en la venta de bienes inmuebles y servidumbres, de derechos de herencia, la de todos los bienes presentes y futuros, en total o en cuotas, de una persona debidamente relacionados, y las ventas hechas por el ministerio de la justicia, que deben ser solemnes.
c) Es onerosa: Ambas partes pretenden una utilidad gravándose recíprocamente, dentro del carácter oneroso es generalmente conmutativo, ya que las partes conocen el alcance de las prestaciones. Excepcionalmente es aleatorio, como cuando se compra una cosecha que se desconoce su producción.
d) Es principal: no requiere de otro acto jurídico para su conformación y subsistencia.
e) Es nominado: se entienden incorporadas al contrato todas aquellas normas que no son contrarias a su esencia o al querer de las partes.
f) Es de ejecución instantánea: cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el precio, salvo en las excepciones ya enunciadas, el contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse; el contrato se cumple en un solo acto, aun cuando las prestaciones estén sometidas a una regulación periódica.
g) Es de libre discusión: los contratantes pueden acordar los alcances, formas o, condiciones del acto.
REQUISITOS
La compraventa esta sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurídico (art.1502 C.C.): capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, con algunas excepciones como las incapacidades especiales que regula los art. 1852 a 1856 del C.C.
CAPACIDAD
GENERALIDADES: Según el art.1502 C.C., la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por si misma y sin el consentimiento o autorización de otra. Para el contrato de compraventa la capacidad se determina por la aptitud de derecho para comprar y vender; por tanto puede comprar o vender toda persona que sea capaz jurídicamente. Los incapaces absolutos, como los dementes, impúberes y los sordomudos que no pueden darse a entender, si celebran un contrato de compraventa, lo afectan de nulidad en razón de la incapacidad legal.
INCAPACIDADES ESPECIALES
El C.C. regula unas situaciones que determinan incapacidades especiales, en el art.1504, inciso final preceptúa,”además de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”.
Para el contrato de compraventa, el Código Civil trae las siguientes incapacidades especiales, de acuerdo con su presentación: a) En razón del parentesco y del vínculo matrimonial; b) En razón que el cargo que ocupa; c) En razón del vínculo legal o convencional, y d) En razón de las conveniencias internas y externas del estado colombiano.
EN RAZÓN DEL PARENTESCO
El art.1852 del código civil estableció ”es nulo el contrato de venta entre cónyuges, no divorciados, y entre el padre y el hijo de familia”, estableciendo dos incapacidades: 1) la venta entre cónyuges no divorciados, que fue declarada inexequible por la Corte Constitucional, mediante sentencia C-068 de febrero 10 de 1999, no existiendo en la actualidad incapacidad alguna, por motivo del nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles, y 2) la venta entre padre e hijo de familia.
La venta entre padre e hijo de familia: el hijo de familia es el que todavía se encuentra bajo la patria potestad y, por ende, no se ha emancipado, los hijos emancipados por haber llegado a la mayoría de edad, pueden celebrar valida y libremente contrato de compraventa con sus padres, el fundamento de esta prohibición es proteger a terceros y a los acreedores de actos que puedan afectar sus intereses, por el intento de burla del padre al traspasar sus bienes en cabeza de un incapaz que no puede ser perseguido judicialmente.
Hay excepción, cuando es un menor adulto, todavía no emancipado completamente, cuando se trata de compraventa con su padre, que se desprende del goce de su peculio profesional o industrial. En cuanto al hijo extramatrimonial, es la madre la que tiene, por regla general la patria potestad, estando la prohibición entre la madre y el hijo extramatrimonial sometido a su patria potestad, y cuando sea reconocido por su padre natural la prohibición se extenderá a este.
Si la situación del hijo menor extramatrimonial cambiara por objeto de su reconocimiento, los contratos celebrados que hayan nacido validos mantendrán estos efectos, al no poderse retrotraer el reconocimiento a una relación negocial que surgió sin prohibición ni vicio.
Esta prohibición comprende, sin distinción al padre y a la madre y a los padres adoptantes frente al hijo adoptivo menor de edad.
Efectos de la prohibición: La venta que se celebre entre padre e hijos de familia de bienes muebles como de inmuebles, produce nulidad absoluta por ser un contrato prohibido. Esta nulidad se produce tanto en las ventas voluntarias como en las forzadas, como cuando un hijo pretende adquirir un bien del padre que es rematado, si se le adjudica como postor, el negocio queda viciado, ya que la intervención del juez no supera la prohibición.
EN RAZÓN DEL CARGO QUE OCUPA:
a. El art.1853 dice” se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no este comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo expresa autorización de la autoridad competente”. Esta prohibición se fundamenta en la protección que el estado da a sus bienes.
Efectos de esta incapacidad: según el art.1519 del C.C. son de nulidad absoluta por contravenir el derecho público de la nación y el art. 1741 porque tiene objeto ilícito. Sin embargo, si el contrato puede ser saneado, por autorización posterior de la autoridad competente, el efecto que produce es de nulidad relativa y no absoluta.
b. El art.1854 del C.C. les prohíbe a los funcionarios públicos comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Es una razón ética para que el funcionario en su condición, no adquiera estos bienes obteniendo beneficios que podrían presumirse extraordinarios. Este artículo también da esta prohibición a los magistrados de la suprema corte, jueces, secretarios, para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia de este, aunque la venta se haga en pública subasta. Esta prohibición se entiende como extendida a todos los miembros del órgano judicial, o que tengan jurisdicción.
Nuestro código civil no incluye de esta prohibición a los abogados, pero el numeral 7 del art.906 del Código del Comercio al hablar de las incapacidades para comprar en materia comercial, si señala a los abogados: “respecto a los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”. Con fundamento en esta norma del Código del Comercio se puede concluir que si existe incapacidad para los abogados para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del mismo.
Efectos de esta prohibición: esta incapacidad acarrea nulidad absoluta. No se puede subsanar o sanear la compra por ser razones de orden público las que determinan la nulidad, y el art. 1741 del C.C. en concordancia con el art. 1519 dice que tiene como objeto ilícito todo lo que contraviene el orden publico de la nación.
c. Por ultimo, el art. 1854 incorpora una excepción a las prohibiciones de los funcionarios públicos. Dice la parte final de la norma “queda exceptuado de esta disposición el empleado con jurisdicción coactiva que, conociendo de alguna ejecución y teniendo por consiguiente, el doble carácter de juez o de perfecto y acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subasta, en su calidad de acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad”. Esto es que el funcionario público no podrá adquirir para si las cosas en cuyo litigio haya intervenido sino a nombre de la entidad de derecho público que representa. En si no es una excepción, porque siendo el juez representante a la ves del acreedor, o sea de la entidad de derecho publico correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por su cuenta sino con base en el crédito que por jurisdicción coactiva cobra, expresándolo con claridad en el acto, porque si no lo hace y quedare alguna duda sobre la parte compradora, estará viciado de nulidad absoluta.
d. Los art. 408, 409 y 410 del Código Penal, señalan como delitos la violación del régimen legal de inhabilidades e incompatibilidades, el interés ilícito en la celebración de contratos y sin el cumplimiento de requisitos legales. Cuando se celebran compraventas por parte de empleados oficiales que trasgredían aquellos preceptos, será ilícito el objeto o la causa y por tanto la nulidad de los actos.
En la reglamentación de los contratos celebrados por la nación y sus entidades descentralizadas, primero fue el decreto 150 de 1976, luego el decreto 222 de 1983 y ahora la ley 80 de 1993.
La ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la contratación administrativa, en el art. 8 establece inhabilidades e incompatibilidades para contratar frente a las entidades estatales, que también comprenden la compraventa.
Efectos de estas inhabilidades: el art.44 de la ley 80 de 1993 dispone que son nulos absolutos los contratos del estado en los casos previstos en el derecho civil y en el comercial, y, además…”se celebren con personas incursas en causales de inhabilidad o incompatibilidad previstas en la constitución y la ley…”. La declaratoria de nulidad deberá hacerla el juzgador contencioso administrativo.
EN RAZON DEL VÍNCULO LEGAL O CONVENCIONAL:
a. Los Art. 1855 y 501 del C.C. prohíbe a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. Para adquirir bienes muebles pueden ser autorizados por el juez o por otros guardadores generales que no estén implicados en el contrato. Para inmuebles la prohibición es total. Tampoco pueden comprar el cónyuge del guardador o cualquiera de sus ascendientes o descendientes legítimos, ni sus padres o hijos extramatrimoniales, extendiéndose la prohibición a los consanguíneos o afines legítimos hasta el cuarto grado, al padre o madre adoptante o hijo adoptivo y a los socios de comercio.
Efectos: si son bienes muebles la nulidad es relativa, ya que se puede subsanar por medio de autorización posterior. Si la compra es de bienes inmuebles la nulidad es absoluta, porque no se puede autorizar.
b. El art.1856 del C.C. dice. “los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el art.2170”. este artículo prohíbe al mandante la compra de los bienes que tiene en sus manos en virtud de especial encargo; en cuanto a los albaceas los artículos 1351 501 del C.C. dice que el testador puede autorizar la compra o venta al albacea, esta autorización debe estar expresa en el testamento.
Efectos: con respecto a los mandatarios y a los síndicos la nulidad es relativa, sea la compra o venta de muebles o inmuebles, ya que puede ser autorizada por las personas que la ley trata de amparar, aun con posterioridad. Con los albaceas no ocurre lo mismo, la nulidad es absoluta ya que debe ser previamente autorizada por el testador.
EN RAZON DE LAS CONVENIENCIAS EXTERNAS E INTERNAS DEL ESTADO COLOMBIANO:
Hay dos aspectos por precisar sobre los alcances de esta prohibición, que son el resultado de consideraciones de soberanía estatal:
a. El art. único de la ley 39 de 1918, preceptúa: “ los gobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática, en la república, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su respectiva legación siempre que declaren que la república gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad”. Esta prohibición es a nivel de gobierno y no de personas.
b. Esta prohibición tiene respaldo en el art.5 del decreto extraordinario1415 de 1940, “los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por el art. 52 del código fiscal o de los no reservados, podrán ser en adelante adjudicados de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia, únicamente a colombianos de nacimiento… parágrafo: los terrenos baldíos adquiridos de conformidad con este articulo, no podrán ser traspasados a extranjeros”.
Esta prohibición esta dada por razones de seguridad nacional solo para los extranjeros, recortando el derecho de propiedad pero en forma particular sobre los bienes baldíos, que no pueden ser traspasados ni por adjudicación directa del estado ni por enajenación posterior a extranjeros ni nacionales por adopción.
INCAPACIDADES ESPECIALES EN LA COMPRAVENTA COMERCIAL
El art.906 del Código de comercio regula los casos de incapacidades, dice: “no podrán comprar directamente, ni por interpuesta persona, ni aun en publica subasta, las siguientes personas:
1. Los cónyuges no divorciados, ni el padre y el hijo de familia, entre si”. Como quedo ya expuesto la prohibición entre cónyuges fue declarada inexequible.
2. Aquellos que por la ley o por acto de autoridad publica administran bienes ajenos como guardadores, síndicos, secuestres, etc., respecto a los bienes que administran”. Incorpora en esta incapacidad a los secuestres, que el Código Civil no registra expresamente.
3. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto a los bienes que sea objeto de su encargo”.
4. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido encomendada, salvo que el representado, o el mandante, haya autorizado contrato”.
5. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento publico, respecto de los que les hayan sido confiados a su cuidado”.
6. Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio”.
7. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”.
Efectos: las ventas hechas en los casos contemplados en los numerales 2, 3 y 4, o sea quienes administra bienes ajenos por la ley o por autoridad, son anulables. Los restantes casos producen nulidad absoluta.
En general los efectos son similares a los del Código Civil, la diferencia fundamental esta al respecto de los albaceas por cuanto les hace producir a las ventas nulidad diferente a como esta reconocida para la compra en el C.C. el Art. 906 solo prevé las incapacidades para comprar, no para vender.
1. CONSENTIMIENTO: Art. 1502 C.C.
ART. 1508 C.C. Vicios del consentimiento: ERROR, FUERZA Y DOLO
El consentimiento requiere que se produzca bajo el principio de la autonomía de la voluntad, cada uno es libre de comprar o no comprar, vender o no vender, pero esta voluntad se encuentra restringida por organismos que señalan los precios como es la Superintendencia Nacional de Precios. Por lo anterior los precios no los discuten las partes porque estos ya están fijados de antemano y la voluntad solo se acoge a esa expresión anticipada de contrato.
PRUEBA DE LA COMPRA VENTA:
Art. 1857 C.C. establece que si el vendedor es dueño, se transfiere, por la tradición que es el modo, el dominio del bien vendido. No se requiere solemnidad sino para contados negocios.
LA CONSENSUALIDAD EN LAS VENTAS DEAUTOMOTORES: es un contrato consensual por ser un bien mueble que se perfecciona con el acuerdo de las voluntades sobre la cosa (el automóvil) y el precio Art. 1857 C.C.
La ley 769 de 2002 trata la tradición de los vehículos automotores con la entrega material y la inscripción en el registro Terrestre Automotor Art. 2 lo define “ como el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad, características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres” en este registro se inscribe todo acto contrato o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio y otro derecho real principal o accesorio sobre vehículos automotores. El registro debe hacerse dentro de los 60 días siguientes a la adquisición del vehiculo.
La transferencia de un vehiculo terrestre se hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite señalado e n el artículo 94 del acuerdo 34 de 1991
La venta comercial de vehículos: art. 922del código de Comercio incluye que la tradición o sea el modo de adquirir el dominio de los vehiculo automotores no es la simple entrega de la cosa si que además se requiere de la inscripción del titulo para que el comprador se repute dueño.
COMPRAVENTAS SOLENMES: Art. 1857 C.C. y Art. 1867 c.c. señalan las excepciones al principio de la consensualidad en la compraventa, ya que se requiere escritura pública:
• La venta bienes raíces
• Servidumbres
• Una sucesión hereditaria
• La venta de todas las especies, géneros y cantidades
• Las ventas de pública subasta, donde la diligencia de remate debe ser recogida por escrito, para luego servir de titulo de adquisición.
ARRAS: Es la suma de dinero u otra cosa que uno de los contratantes entrega al otro como garantía de la celebración o ejecución de la venta o como prueba de su celebración .
CLASESDE ARRAS
PENITENCIALES O DE RETRACTACION: Art. 1859 C.C. Son las que van a garantizar el contrato pero dejando una facultad de resolución extrajudicial del negocio por unilateral voluntad de cualquiera de las partes mediante el retracto desistimiento. Imponen una condición resolutoria sin tener que acudir al aparato jurisdiccional para la declaratoria del retracto.
Efectos:
1. las partes dentro del plazo pactado o a falta de plazo, puede dentro de los dos (2) meses subsiguientes a la convención puede dejar sin eficacia la venta o promesa de venta, volviendo todo al estado anterior (resolución extrajudicial de contrato).
2. Quien ejerce la facultad de retracto pierde las arras, si las dio o las entrega dobladas si las recibió.
3. Si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a quien las entregó o bien imputarse al precio si fuere el comprador quien las dio
Plazo y forma de retracto: debe adecuarse al término convencional o al término legal
Retracto: Es la manifestación de arrepentimiento expresa del que va disolver el contrato a la otra parte, esta manifestación debe ser directa y sin intervención alguna cuando es muebles y ante notario cuando se trato de inmuebles
ARRAS CONFIRMATORIAS Art. 1861 C.C.: constituyen un signo ostensible o prueba de la celebración del contrato de venta.
a) Las partes quieren el negoció jurídico
b) Dan arras las dan como parte del precio
c) Como señal de quedar convenido el contrato.
Si hay incumplimiento la parte que se allana a cumplir podrà:
a) Demandar por la vía judicial el cumplimiento o resolución
b) Será indemnizado por perjuicios
Las arras confirmatorias:
a. No permiten el desistimiento o retracto
b. El acto jurídico es perfecto y debe cumplirse
c. Demandar por la vía judicial el cumplimiento o resolución
d. Serà indemnizado por perjuicios
e. No puede manifestar que las pierdes si las dio o las devuelve doble si las recibió
PRESUNCIONDE ARRAS DE RETRACTACION O PENITENCIALES
Art.1861 C.C: Cuando no se especifica en que título se dan las arras este artículo consagra una presunción de derecho “No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse “
LAS ARRAS EN LA PROMESA DECOMPRAVENTA
Las arras en la promesa de venta no son aplicables y esta reglamentada en el la ley 153 de 1987 “ARTICULO89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
a) Que la promesa conste por escrito;
b) Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil;
c) Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato;
d) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falta la tradición de la cosa ó las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán á la materia sobre que sea contratado.
La promesa de compraventa :
a) Crea obligaciones entre prometientes
b) Es fuente jurídica de las obligaciones – hacer- ( por lo cual se puede pedir el cumplimiento de lo prometido en venta y pago de los perjuicios en el evento)
Art.1610 C.C. Si la obligación es de hacer y el deudor constituye en mora podrá pedir el acreedor:
a. Indemnización
b. Exigir al deudor para la ejecución del hecho convenido
c. Que se le autorice a él mismo para ejecutarlo por un tercero a expensas del deudor.
d. Que el deudor lo indemnice de los prejuicios resultantes de la infracción de l contrato
Las arras en la promesa de compraventa (Confirmatorias) se constituyen como instrumento de las partes que pueden arrepentirse.
LASARRAS COMO OPCION DE COMPRA: no se pueden dar arras porque contrarían la naturaleza del negocio, Aquí solo se da la oportunidad al acreedor para Admitir libremente si celebra o no el contrato (decisión del acreedor)
ARRAS EN LA COMPRAVENTA COMERCIAL:
Art.866 del código del comercio “Cuando los contratos se celebren con arras, esto es dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado o restituyéndolas dobles el que las haya recibido…. Celebrado el contrato prometido o ejecutadala prestación objeto del mismo, no será posible la retractación y las arras deberàn imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuera el caso”
En la compra venta comercial l solo se dan las arras de retractación o penitenciales y sirven de prenda de la celebración o ejecución de un contrato, permitiendo el arrepentimiento. El código de comercio no establece término para la retractación por lo que debemos tener en cuenta lo establecido en articulo 1860 C.C.
DIVERSAS FORMAS DE EXPRESION DE LA VOLUNTAD
CLASESDE VOLUNTAD: ART. 1863 C.C. “Establece la venta puede ser pura y simple bajo condición suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de las cosas o del precio. Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas. Se ve la expresión de las voluntades de contratantes para que el contrato reviste cualquier forma siempre y cuando no este en contra de la ley.
GASTOS EN LA COMPRAVENTA Art.1682 C.C. las costas de la escritura serán divisibles entre el vendedor y el comprador
Los gastos de registro son por parte del vendedor, salvo disposición en contrarió.
OBJETO
El contrato se perfecciona con el acuerdo de la cosa y el precio como elementos esenciales para que el contrato de compraventa tenga vida jurídica
COSA: ( compraventa) Es todo aquello que es susceptible de ser vendido: un derecho real, un derecho de crédito, o un derecho intelectual.
REQUISITOS D E LA COSA VENDIDA
1. Que la cosa pueda ser vendida: art. 1866 C.C : “Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley todas las cosas comerciales se pueden vender. Las que están fuera del comercio no son susceptibles de venta
Ejemplo de cosas que no se pueden vender:
• La venta de derechos de pedir alimentos (art.424 c.c.)
• Los derechos de uso y habitación (art. 878)
• Bienes comunes a todo por la naturaleza: aire luz, sol
Las cosas embargadas por orden judicial no se pueden vender por haber objeto ilícito en el objeto y nulidad absoluta.
2. Que exista o se espere que llegue a existir: art. 1869 c.c. permite el contrato pero condicionado: de no existir la cosa el contrato no se perfecciona. En los juegos azahar el contrato es valido porque se compra la suerte, el contrato cumple sus elementos esenciales mas no los resultados.
Cuando la cosa falta parcialmente (Art. 1870C.C.) No se somete a decisión judicial, (desistimiento), dejando sin validez el contrato celebrado.
3. Que la cosa sea determinada o singularizada: el objeto debe estar determinado en cuanto a especie o género y cantidad.
Art. 1518 C.C. Es menester que las declaraciones de voluntad recaigan sobre objeto que estén determinados.
GERMAN
COMPRA DE LA COSA PROPIA
Se basa en el articulo 1872 del c.c., produce en el fondo la inexistencia del contrato ya que nadie puede adquirir lo que a el le pertenece.
Por no existir este contrato el comprador o dueño de la cosa, tendrá derecho a que se le restituya lo pagado mas intereses corrientes, cuando el vendedor procedió de mala fe (art. 2318 del c.c.) y con intereses legales cuando actúa de buena fe, ( art. 1617 del c.c.).
VENTA DE LA COSA AJENA.
Consagrada en el articulo 1871 del c.c..
En atención a la naturaleza del contrato de compraventa, permite que la cosa sea vendida por un tercero, el contrato en si no transmite el dominio de la cosa, para que se realice la transferencia de dominio se requiere del modo, es decir la tradición y consiste en la entrega que el dueño hace de la cosa.
El vendedor al disponer de una cosa de un tercero a titulo de compraventa, no hace otra cosa que obligarse para con el comprador a entregarle el objeto vendido y a salir al saneamiento, la entrega se sujetará a las reglas dadas en el titulo VI del libro ll del c.c.
SITUACIONES:
1. El verdadero dueño puede reivindicar la cosa vendida.
2. Frente a la acción reivindicatoria al comprador le corresponde pedir el saneamiento, denunciándole el pleito al vendedor.
3. Si el comprador y el vendedor celebran el contrato a sabiendas que la cosa es ajena, proceden de mala fe.
4. Si la cosa es sustraída ilícitamente por hurto o robo y el vendedor y el comprador estaban enterados el contrato adolece de nulidad absoluta, por tener objeto ilícito.
5. Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la a comprado en feria, tienda , almacén u otro establecimiento industria donde se comercialicen estas, no puede ser reivindicada por el dueño, de ahí que no se obligue a comprador-poseedor a restituir la cosa, sino se le rembolsa lo que haya dado por ella y lo que haya gastado en repararla y mejorarla.
6. Puede ganar por prescripción como modo de adquirir el dominio de las cosas.
7. La acción de dominio tendrá lugar contra el vendedor para que restituya lo que haya recibido por la cosa, siempre que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución.
8. El verdadero dueño puede convenir posteriormente en la venta, al hacerlo confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la celebración del contrato.
9. Si el vendedor adquiere con posterioridad al contrato el dominio de la cosa, se mirará al comprador como el verdadero dueño desde la fecha de la entrega.,y si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador.
10. Si alguien vende separadamente la misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesión será preferido a l otro, si ha hecho la entrega a los dos, se preferirá a aquel ha quien se le haya hecho primero será preferido. El comprador que no es preferido en consecuencia, puede exigir la resolución del contrato con la indemnización de perjuicios, en atención al incumplimiento del vendedor.
VENTA DE COSA AJENA EN MATERIA COMERCIAL.
Art. 9078 del código de comercio.” La venta de cosa ajena es valida e impone al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador sopena de indemnizar los perjuicios “. Con este texto le imprime, en principio, valides a la venta de la cosa, a pesar de que se crea o concibe a nivel general que la obligación del vendedor es la de tradir
y entregarla materialmente, es decir impone validez al titulo y exige al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador cuando no le pertenece.
PRECIO.
Este es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa, por consiguiente si falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurídico, es el objeto de la obligación del comprador y la causa de la obligación del vendedor. L os términos de la definición de este contrato nos habla que el vendedor se obliga a pagar por la cosa dinero y este se llama precio.
REQUISITOS:
La doctrina los señala:
1. Consiste en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa, siempre que esta no valga mas que el dinero..
2. Que sea determinado o fácilmente determinable, aunque es posible que no se fije la cuantía o valor exacto, pero se deben establecer bases precisas para su futura determinación, o acordarse por las partes que un tercero fije el precio llamado arbitro, mandatario o perito.
3. Que sea real y serio, para que no sea simulado ni irrisorio.
LESION ENORME EN LA COMPRAVENTA
1. EL JUSTO PRECIO EN LA COMPRAVENTA:
El precio debe ser justo como elemento para lograr el verdadero equilibrio entre los contratantes, cuando el precio no es justo es lesivo para alguna de las partes:
• Para el comprador cuando paga más del doble del valor real de la cosa.
• Para el vendedor cuando recibe como precio, menos de la mitad del valor real de la cosa.
La lesión enorme la podemos definir como la amplia y consecuente aplicación de la injusticia en el precio.
La lesión enorme no es procedente sino en los siguientes casos.
• Compraventa de inmuebles
• Permuta de inmuebles
• Aceptación de la herencia
• Partición de la herencia
• Cláusula penal
• Mutuo con interés
• Hipoteca
• Anticresis
ACCION RESCISORIA POR LESION ENORME
Al presentarse la lesión enorme, la parte perjudicada, cuenta con la acción rescisoria para lograr el restablecimiento del equilibrio, bajo las formas de un proceso ordinario.
REQUISITOS:
• Que se trate de inmuebles.
• Que no se trate de ventas hechas por el ministerio de justicia o en subasta publica.
• Que no se trate de ventas en contratos mercantiles.
• Que no se trate de contrato aleatorio.
• Que después de hecho el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria.
• Que la acción no haya prescrito.
• Que el bien objeto del contrato no se haya perdido o enajenado en poder del comprador.
CARACTERISTICAS:
• Solo puede entablar acción rescisoria la parte lesionada.
• Tiene carácter de orden público, o sea si se estipulare que no podrá iniciarse esta acción, esta cláusula se tendrá por no escrita.
PROMESA DE COMPRAVENTA.
Es la convención bilateral, la principal obligación que contrae el vendedor es de hacer, condicionada a un plazo con efectos jurídicos plasmados en el articulo 89 de la ley 153 de 1887.
PROMESA DE CELEBRAR CONTRATOS ley 153 de 1887.
ARTÍCULO 89: La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
• Que la promesa conste por escrito;
• Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil;
• Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato;
• Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán á la materia sobre que se ha contratado.
Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil.
Johanna
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Las obligaciones del vendedor se reducen legalmente a dos:
1. Entrega de la cosa vendida: Esta obligación es la principal y los costos o gastos que hagan para poner la cosa en disposición de entregarla, van implícitos en la obligación.
2. Saneamiento de la cosa vendida: Surge con posterioridad de la entrega, aun cuando vaya incorporada necesariamente en la venta.
Las partes pueden pactar cualquier clase de obligación siempre y cuando no quebranten la moral, la ley imperativa, y las normas de orden público.
Pueden establecer cualquier clase de obligación, que incluida en el contrato, es ley para las partes.
1. OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA
1.1. Concepto: En el artículo 1880 de C.C dice que las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Esta norma busca asimilar la expresión “entregar” con la tradición.
Entregar, es la obligación que se cumple colocando al comprador en la posibilidad física de la explotación útil de la cosa.
Tradición, se logra solo mediante la transferencia del dominio. La Corte Suprema insiste en que la obligación es de transferir el dominio, adoptando criterio de que no basta la entrega y la posesión útil y pacifica, sino que es indispensable la tradición. (Sentencia de casación, septiembre 2/70).
En nuestro estatuto Civil, en la compraventa la obligación es la de entregar la cosa vendida. Es decir: procurar la posesión útil o provechosa del bien por parte del comprador.
1.2. La Obligación de entregar en materia comercial
1.3. El artículo 905 del código de Comercio define a la compraventa como el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero.
El artículo 922 dice que la tradición del dominio de bienes raíces requería:
Inscripción del titulo en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos,
La entrega material de la cosa y además
La transferencia de dominio, para el cumplimiento de esa obligación.
Para precisar los alcances del artículo 922, se citan otros aspecto del Código de Comercio:
“La venta de cosa ajena es valida impone al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador…” (art.907)
“Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirara al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición,” (art. 908)
“El vendedor deberá hacer la entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes al perfeccionamiento del contrato…”(art.924)
El vendedor estará obligado a entregar lo que reza en el contrato, con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tenia al momento de perfeccionarse…”(art. 928).
Siempre se habla de obligación de entrega.
1.4. Conservación de la Cosa
La entrega de la cosa que se cumple con cualquiera de las formas establecidas en los artículos 754 y 756 del Código Civil, pesa sobre el vendedor una especie de obligación de conservación, que se satisface con la realización de aquellos actos de cuidado necesarios para mantener la cosa, por lo menos en el estado en que se encontraba al momento de perfeccionarse el contrato cuando se trata de cuerpo cierto.
Dispone el articulo 1605 del C.C: “La obligación de dar contiene la de entregar; y si esta es una especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir”.
1.5. Riesgos de la Cosa Vendida
El artículo 1729 del Código Civil preceptúa que se extingue la obligación en los siguientes casos:
Cuando el cuerpo cierto que se debe perece
Porque se destruye.
Porque deja de estar en el comercio.
Porque desaparece y se ignora si existe.
Salvo las excepciones del los artículos subsiguientes.
La pérdida del deterioro la sufre el comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato y se requiere para que tenga vigencia el Art. 1876 del C.C:
a) Que se trate de venta de especie o cuero cierto, porque el genero no perece.
b) Que no se venda bajo condición suspensiva, porque mientras penda la condición los riesgos los asume el vendedor
c) Que la cosa perezca o se deteriore por fuerza mayor o caso fortuito, es decir el daño no debe provenir del vendedor personas a carga.
d) Que el vendedor no se hay constituido en mora de entregar la cosa, o se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o mas personas por obligaciones distintas.
1.6. Efectos de los riesgos
Al perecer la cosa totalmente, se extingue la obligación del vendedor, pero si subsiste, para el comprador el compromiso de satisfacer el precio convenido.
Si la pedida se debe a fuerza mayor o caso fortuito ocasionados por la mora del vendedor, se extingue la obligación y este deberá restituir el precio recibido e indemnizar los perjuicios correspondientes, salvo que la destrucción o perecimiento hubiera tenido ocurrencia en poder del comprador.
1.7. Prueba de caso fortuito
La prueba del caso fortuito corresponde al vendedor por ser este quien lo alega tal como lo impone el artículo 1733 del C.C.
No basta con manifestar el vendedor el perecimiento: se exige acreditar el hecho imprevisto.
1.8. Deterioro y perdida parcial de la cosa
Cuando la perdida es parcial y se produce un deterioro en el objeto vendido. El riesgo de la cosa lo asume el comprador en su totalidad.
Empero, la obligación del vendedor es entregarla en las condiciones existentes, partiendo de la base que la disminución es producida por fuerza mayor o caso fortuito, y no por negligencia, culpa o mora del vendedor en cuyo caso estará obligado a entregar lo que reza en el contrato, pudiendo el comprador pedir que se rescinda el contrato, o que se le entregue la cosa, y la indemnización de perjuicios.
1.9. Riesgos en ventas de género
El genero no perece (“genera non pereunt”), el riesgo lo asume en cualquier evento el vendedor.
1.10. Riesgos en otras ventas
Cuando la venta es de cuerpo cierto: es decir, la venta de la cosa se venda por peso, cuenta o medida, señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, la perdida o deterioro , así como las mejoras pertenecerán al comprador, aunque no se haya pesado ni medido.
Si la venta es de género: es decir, que las cosas se venden a peso, cuenta o medida y se vende solo una parte indeterminada, subsistiendo ante la perdida o destrucción, la obligación del vendedor.
Cuando el vendedor y comprador se avienen en el precio y señalan el día para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere, en el, será este obligado a resarcir a otro los perjuicios que de su negligencia resultaren y el vendedor o comprador que no falto a la cita, podrá, si le conviniere, desistir del contrato (Art. 1878 del C.C.)
1.10 Venta a Prueba
Cuando se vende a prueba, se entiende que no hay contrato, porque su perfeccionamiento depende de la declaración posterior del comprador de que le agrada la cosa, manifestando su aceptación.
1.11 Los riesgos de la cosa vendida en materia comercial
Si la venta es de cuerpo cierto, el riesgo de la perdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega y una vez perfeccionado el contrato, corresponderá al vendedor, salvo que el comprador se constituya en mora de recibirlo, en este evento corre completamente el riesgo de la perdida total o parcial y con la obligación de pagar el precio convenido. (Código de comercio Art. 929)
Cuando no se puede cumplir con la entrega de la cosa por perdida fortuita, siempre y cuando no sea imputable por causa del vendedor, se resolverá el contrato de derecho y subsistirá la indemnización por los perjuicios que le causen al comprador.
Corresponde de la prueba del caso fortuito al vendedor, por ser la parte que lo alega.
1.12. Lugar de la entrega de la cosa
Las partes pueden señalar por convenio expreso, el lugar donde debe hacerse la entrega. Consignada la voluntad de los contratantes, en el señalamiento del sitio, debe cumplirse con la entrega fuere cual fuere el lugar donde se haya celebrado el contrato.
Si las partes no acuerdan expresamente el lugar, la entrega debe hacerse en el lugar donde existía la cosa al momento de la celebración del contrato, cuando se trata de cuerpo cierto.
Si el Objeto de la obligación es genero, el lugar donde se debe cumplir con la entrega es el del domicilio del vendedor. Si es bien inmueble en donde se encuentra situado.
1.13 Momento de la entrega
El articulo 1882 del Código Civil prescribe que la entrega debe hacerse “inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en el”, señalando así el momento de la entrega.
A falta de estipulación, la entrega se hará inmediatamente después de celebrado el contrato. No se puede dilatar en el tiempo ese evento. Si lo hace, se coloca, justamente en estado de incumplimiento por retardar la entrega. Y entra en mora desde el momento que no atiende la prestación en el tiempo estipulado.
1.14. Efectos del cumplimiento de la entrega de la cosa
En el articulo 1882, inciso 2º del C.C, consigna el incumplimiento del vendedor así: ”Si el vendedor, por hecho o culpa suya, ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su arbitrio, preservar el contrato o desistir de el, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios. Se requiere que el comprador haya pagado o este pronto a pagar el precio integro o haya estipulado pagar a plazo.
1.15. Desistimiento
Según algunos doctrinantes el desistimiento es la misma condición resolutoria de que trata el artículo 1546 del C. C. Empero otros consideran que el desistimiento es una figura separa de la resolución aun cuando conduzca a los mismo resultados.
Con la resolución, se requiere, fundamentalmente, de la declaratoria judicial en tal sentido y, para ello, es indispensable promover la acción judicial ordinaria del caso.
Con el desistimiento no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del Estado para procurar dejar sin efecto el contrato. Basta que se colmen los supuestos enunciados en el art. 1882 del C.C. como son:
a) Retardo en la entrega
b) Cumplimiento del comprador en el pago del precio o estipulación para el pago a plazo
c) Que el retardo no provenga por fuerza mayor o caso fortuito que imposibilite la entrega en el tiempo convenido o inmediatamente después de celebrado el contrato.
1.16. Como Opera el desistimiento
Se requiere la expresión de la voluntad del comprador, quien debe transmitir al vendedor la intención de desistir del contrato.
Cuando se trata de muebles se hace indispensable que ese conocimiento sea directo, inequívoco, claro, categórico, porque mientras no se produzca esa manifestación de la voluntad del comprador, puede el vendedor cumplir el contrato mediante la entrega de la cosa.
Para que sea más efectiva se debe procurar por medio judicial, solicitando ante Juez se le notifique al vendedor la disolución del contrato.
1.17. El desistimiento en la compraventa comercial
En la compraventa comercial, dos artículos hablan de desistir:
…Si la cosa llegare a tener existencia parcial, podrá el comprador desistir del contrato o perseverar en el a justa tasación” (art. 917).
…Si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonado el precio a justa tasación de expertos o peritos:” (art. 918).
1.18. Indemnización de perjuicios
Tanto la resolución, como el desistimiento, producen como efecto importante el pago de los perjuicios por incumplimiento del contrato.
Los perjuicios deberán regularse según las normas generales del artículo 1882, que dice que el comprador podrá a su arbitrio preservar el contrato o desistir de el, en ambos casos con derecho de exigir se le resarzan los perjuicios, pero circunscribiéndolos a los que se originan por falta en el incumplimiento del contrato, como el valor actual de la cosa, el monto de las expensas hechas por el comprador, los intereses de la parte del precio que hubiere dado, etc.
1.19 Especial protección al vendedor
En el articulo 1882, inciso final reza: “Si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halla en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando para asegurar el pago.
Mientras no se haga la entrega, el comprador no es sino acreedor de ella. No es el dueño, ni el tenedor y mucho menos poseedor. Por ello el vendedor sigue siendo del dueño, tenedor y poseedor de la cosa.
La cosa vendida, hasta tanto no se entregue y haya la capacidad suficiente para la tradición, pertenece al vendedor.
1.20. Que comprende la entrega
El Art. 1884 dice: “El vendedor es obligado a entregar lo que reza en el contrato”, es decir la entrega debe ser de acuerdo con lo previsto en el acto jurídico y en el estado en que se encontraba la cosa al momento de su perfeccionamiento.
1.21. Venta de un predio rustico
En la venta de un predio rustico se distingue la venta de cuerpo cierto y la venta por cabida, para una y otra ley sustancial se impone determinados efectos.
1.22. Venta de cuerpo cierto
Cuando se celebra una compraventa sobre un inmueble, haciendo caso omiso de la extensión, se entiende que la obligación del vendedor es la de entregar debidamente especificado, sin importar que la cabida sea mayor o menor que la declarada. Basta con entregar el cuerpo cierto que se dice en el contrato.
No se podrá exigir rebaja o aumento del precio , sea cual fuere la cabida del predio.(art. 1889 de C.C.)
1.23. Venta por cabida
Cuando las partes celebran un contrato de venta con base en la extensión del predio. Esa expresión de voluntad impone la obligación de entregar el inmueble de acuerdo con su cabida. Art. 1887 C.C)
La venta por cabida confiere varias acciones al comprador o al vendedor cuando se trate de un predio rustico, porque si es para un predio urbano no se concede ninguna acción especial a las partes contratantes.
1.24. Efectos de la venta por cabida
Cuando la extensión del predio es el motor del acto jurídico a ser una situación excepcional debe estar claramente reflejada en el contrato.(art.1888 C.C).
En la venta por cabida pueden darse dos situaciones principales:
1. Cabida real mayor de la declarada. En este caso puede presentarse:
a) Que el precio de la extensión que sobre, no sea mayor del 10% del predio de la extensión real. El comprador debe aumentar proporcionalmente el precio
b) Que el precio de la cabida o extensión que sobre, sea mayor al 10% del precio de la extensión real. El comprador puede a su arbitrio aumentar proporcional mente el precio con el fin de satisfacer la obligación acordada con la extensión superficiaria del predio, o desistir del contrato, en cuyo evento podrá exigir la indemnización de perjuicios.
2. Cabida real menor de la declarada: Puede tener ocurrencia en:
a) Que la extensión que falte alcance a más de una décima parte del precio de la cabida o extensión completa. Podrá el comprador a su arbitrio, o pedir la disminución del precio, o desistir del contrato con indemnización del perjuicios
b) Que la extensión que falte no exceda en Venta más de una décima parte: el vendedor deberá completarla.
c) Que no se pueda completar por imposibilidad porque no se le exigiere al vendedor, deberá este sufrir una disminución proporcional del precio.
1.25. Ventas de Mercaderías
Las reglas de los artículos 1888 y 1889, son aplicables a todo conjunto de efectos, según lo dispone el artículo 1891.
Si al vender una mercancía a un precio de terminado, el vendedor esta obligado a entregar la cantidad anotada. Si excediere o faltare se aplicaran :
a) Si excede el 10% del precio, podrá el comprador desistir del contrato o aumentar proporcionalmente el precio
b) Si desiste, podrá exigir los prejuicios.
c) Si el precio que excede no es mayor del 10% , el comprador ante la acción del vendedor deberá aumentar proporcionalmente el precio
d) Si la mercadería declarada es menor de la que realmente es entregada en más de una décima parte, podrá el comprador o desistir del contrato o pedir rebaja en el precio.
1.26. Expiración de estas acciones
Las acciones que se originan en las ventas por cabida expiran al cabo de un año a partir de la entrega, entendiéndose esta, con el acto materia y no con el acto jurídico de la inscripción del titulo en la oficina de registro de la respectiva localidad.
1.27. Compatibilidad de acciones
La acción consagrada en la venta por cabida y la acción rescisoria por lesión enorme no son compatibles. Se pueden ejercer de acuerdo con la situación que se ofrezca o al querer de las partes.
1.28. Señalamiento de linderos
Cuando se trate de un predio como cuerpo cierto o por cabida, es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo, los linderos del inmueble, porque si estos faltan no hay determinación del objeto.
El vendedor deberá entregar el inmueble vendido de acuerdo con los linderos, sea cual fuere la modalidad de contrato.
OBLIGACION DE SANEAMIENTO O GARANTIA
La obligación de saneamiento a cargo del vendedor comprende dos objetos:
Amparar al comprador en el dominio o posesión pacífica de la cosa vendida
• SANEAMIENTO POR EVICCION
Responder por los defectos ocultos de esta →REDHIBITORIOS o de naturaleza intrínseca
REQUISITOS:
Que el vicio tenga una causa anterior a la venta. Si es posterior, no se puede exigir saneamiento por evicción; para el poseedor actual, la evicción integra, el despojo que sufre de lo adquirido por lo justo, título en virtud de otro superior, correspondiente a tercero.
ALCANCES DEL SANEAMIENTO:
Protección del comprador contra los actos de terceros que pretenden un mejor derecho sobre la cosa vendida.
ACCION DE DEFENSA:
Art. 1894 del Código Civil Hay evicción cuando el comprador es privado del todo de la cosa comprada o parte de ella por sentencia judicial.
Cuando el comprador cita al vendedor para que comparezca a defender la cosa, si el comprador omite citarle y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento, o si el vendedor no comparece, será responsable de la evicción, a menos que el comprador deje de oponer defensa.
ACCION DE RESTITUCION DEL PRECIO Y DE REPARACION DE PERJUICIOS:
Persigue que el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnización de los perjuicios preferencialmente, porque al triunfar el tercero en su pretensión el comprador tiene que entregar el objeto materia de la compraventa, cuando se ejecuta exitosamente la sentencia.
• El comprador no puede perjudicarse con un acto del que solo es responsable el propio vendedor.
CESACION DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO:
Según el art. 903 del CC. Cesa la obligación de sanear:
• Si el comprador se somete a juicio de árbitros sin consentimiento del vendedor, este queda eximido de la obligación de sanear porque el comprador no está facultado para tomar por si mismo esas atribuciones, porque se debe dar curso a la defensa por la vía judicial.
• Si el comprador perdió la posesión por su culpa y de esto proviene la evicción es natural que se exima el vendedor del saneamiento.
• si el comprador no cita al vendedor y fuese evicta la cosa, la falta de oportunidad del vendedor de participar en el proceso de intervenir para
CARACTERISTICAS DE LA ACCION DE SANEAMIENTO:
-INDIVISIBLE:
La defensa no se puede dividir cuando son varios los herederos o varios los vendedores.
Si además de la defensa se quiere el pago del precio y de la indemnización, cada heredero compromete su responsabilidad a prorrata de su cuota hereditaria.
-DE ORDEN PRIVADO:
El saneamiento por evicción puede ser renunciado por el comprador. Que pueden exonerar al vendedor, pero no está eximido de restituir precio recibido.
-EXIGIBLE DE TODOS LOS VENDEDORES:
Puede ser exigida contra aquel a quien se demanda una cosa comprada, con el fin de promoverla sobre el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido.
SANEAMIENTO PARCIAL
La evicción recae sobre parte de la cosa vendida, si la parte evicta no es de la magnitud necesaria para afectar el aprovechamiento útil y normal de la cosa o la parte evicta es tal que ha de presumir que no se habrá comprado la cosa sin ella.
SENTENCIAS FRENTE A LA PRETENCION DEL TERCERO:
EVICCION: Si un tercero pretende un derecho sobre la cosa vendida, sea reconocido por el juez, con el propósito de lograr su cumplimiento. Afecta al comprador.
PRESCRIPCION DE LA ACCION:
La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años, contados desde la fecha de la sentencia de evicción o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse desde la restitución de la cosa. En la restitución del precio en 20 años en la extraordinaria, y 10 años ordinariamente contados a partir de la sentencia de evicción o desde la restitución de la cosa cuando no hay fallo.
SANEAMIENTO DE VICIOS REDHIBITORIOS:
Cuando el comprador ve disminuida la capacidad de goce y se altera el equilibrio de las prestaciones es cuando surge esta obligación, para que se rescinda la venta o se baje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos.
REQUISITOS:
• Haber exigido al tiempo de la venta, según al origen del vicio que debe ser anterior a la venta, porque si no estaba afectada por vicio alguno, al momento de la venta no se puede exigir garantía.
• Si la cosa vendida sirve de manera imperfecta, de acuerdo al defecto, el vicio redhibitorio ha de ser grave por estorbar el uso del bien enajenado. Cuando el defecto es insignificante no pueden reputarse como vicios redhibitores con eficacia suficiente para determinar la resolución del contrato o la rebaja del precio.
• Deben ser ocultos; cuando no son manifestados al comprador o no los conocen en razón de profesión u oficio. Tanto vendedor como comprador se equipara en el defecto, la negligencia grave en la ignorancia del vicio, si lo expresa abiertamente el vendedor, no podrá exigir saneamiento.
EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS:
• Se puede pedir la acción redhibitoria, en la que se procura la rescisión del contrato (volver todo al estado precontractual), donde el comprador restituye la cosa y el vendedor el precio y la indemnización o estimatoria donde se pretende la rebaja en el precio en proporción a los vicios de la cosa, la determinación de la disminución solo se podrá hacer por medio de peritos dentro del proceso.
• Al decretarse la rescisión del contrato por un vicio oculto el vendedor estará obligado a restituir el precio con los intereses legales de la fecha de entrega.
VICIOS REDHIBITORIOS DE LAS VENTAS FORZADAS:
• La redhibición no tiene cabida en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia. El vendedor es el deudor a quien se remata un bien, y no está obligado al saneamiento. El comprador es quien pide el conocimiento del bien, si no lo pide no podrá demandar el saneamiento.
VICIOS REDHIBITORIOS EN LAS VENTAS CONJUNTAS:
• Cuando se venden 2 o mas cosas conjuntamente, habrá lugar a redhibición por la cosa viciosa, si la compra de una cosa originó la de las otras, habrá lugar a la de la acción por el conjunto.
VICIOS REDHIBITORIOS CONVENCIONALES:
• Las partes pueden hacer de común acuerdo hacer redhibitorios los vicios que no lo son naturalmente, cuando así se pactan, se someten a las reglas de saneamiento, se descarta la mala fe en el vendedor.
PRESCRIPCION:
• Fijación de términos diferentes para una y otra, según el código civil, 6 meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces. La acción para pedir rebaja del precio prescribe en 1 año para los bienes muebles y 18 meses para los bienes inmuebles. Termino de prescripción a partir de la entrega real de la cosa.
El saneamiento en la compraventa comercial
es garantía es obligación del vendedor, se habla de saneamiento de la cosa, contemplado en el código de comercio tal obligación entre los artículos 931 y 940, esta regulación del saneamiento o de a defectos ocultos o tres victorias que propicio de derecho o evicción
Saneamiento por evicción: definida a través del código civil en su artículo 940 del código civil incisos 2 y 3; pero el 15 1 no se refiere al saneamiento. Sino a las diferencias que puedan surgir entre el vendedor y comprador sobre la especie o calidad de la cosa vendida, que nada tiene que ver con el saneamiento por evicción.
Los paragrafos 2 y 3 del artículo 940, se refiere a cuando sin culpa de su parte el comprador pero si el vendedor entonces tendrá derecho a la restitución del precio pagado y a la indemnización plena de perjuicios. Pero si la evicción es parcial y de tanto en Sánchez, puede reducirse en tales condiciones no habría comprado, entonces podrá a su arbitrio ejercer la acción que le concede el inciso anterior o preservar el contrato mediante la rebaja de una parte proporcional del precio o recibir indemnización de los perjuicios que la evicción parcial libre de causado.
También cuando se presenta la pretensión de derecho de un tercero o declaratoria judicial en tal sentido, por causa anterior a la venta. Entonces cuando hay un vacío y surge la pregunta: ¿cuando hay un tercero alegando mejor derecho sobre la cosa vendida que hacer en tales situaciones?, procede la denuncia del pleito la declaración de allanamientos del vendedor y la aplicación de todos aquellos preceptos compatibles con la naturaleza de la venta mercantil, y en tal situación se debe lograr tal como lo consagran el código de comercio, por ejemplo la prescripción.
Los efectos: Pueden ser de diferencias entre: saneamiento total y parcial.
Total: frente a lo primero se exige la restitución del precio y la indemnización de perjuicios.
Parcial: se concede al comprador la opción de pedir la restitución del precio con la indemnización de perjuicios correspondientes. O la rebaja proporcional del precio, ya sea por el daño parcial o resarcimiento de perjuicios; estación solamente se establece en favor del comprador.
Entonces, ¿que comprende indemnizaciones de perjuicios que habla el artículo 940?, todo esto está definido en el artículo 1904 del código civil que se refiere a la reparación y saneamiento por evicción
Extensión de las acciones de saneamiento
El código de comercio en su articulo 941 se refiere que son extensivas al comprador y que debe pagar a terceros con legítimo derecho o precio la cosa de gravámenes, desmembraciones o limitaciones de dominio según el precio acordado.
El artículo 941 se refiere a la forma propia saneamiento por evicción, es decir, no siempre el comprador deberá pagar a terceros suma alguna o purgarla de igual manera de gravámenes o desmembraciones o limitaciones de dominio o gravámenes. Entonces cuando se concede esta oportunidad al comprador y se le está protegiendo, ya que permite cobrar lo pagado sin necesidad de una declaratoria judicial de evicción
Prescripción
Se deriven de saneamiento por evicción consagradas en el artículo 941. Se refiere cuando el comprador restituye la cosa, pague el precio o purga de gravámenes desmembración es etc. Y tramita mediante proceso abreviado (articulo 408 y siguientes del código de procedimientos civiles) a elección del demandante.
Difiere la prescripción comercial de la civil; en la primera, el término, se reduce dos años, la civil es de cuatro años contados al momento de contar la prescripción que es la restitución del precio de la cosa o del tratamiento gravamen.
Esta reducción de plazo en la primera se dice que deben ser de mayor rigurosidad para consolidar un mayor grado de estabilidad.
Saneamiento por defectos ocultos en la cosa
Según el artículo 931 del código de comercio dice: "salvo prueba en contrario se presumirá que el comprador quiere adquirir la cosa completa y libre de gravámenes, desmembración y limitaciones de dominio,… si el comprador dentro de los cuatro días siguientes a la entrega o dentro del plazo estipulado en el contrato alega que la cosa presenta defectos de calidad o cantidad, la controversia se somete a decisión de peritos. En el caso del comprador tendrá derecho a la evolución del precio que haya pagado y el vendedor se hará de nuevo cargo de la cosa sin perjuicio de indemnizaciones a que esté obligado por el incumplimiento. El juez, por procedimiento verbal proveerá sobre estos extremos... Pero si el comprador lo que quiere es poder preservar el contrato al precio fijado por los peritos. Sin embargo no encuadra dentro de la noción general de saneamiento por vicios redhibitorios. En este aspecto la ley comercial acabó con la explotación que hacia el código civil para la prescripción de la acción redhibitoria y de la estimatoria integrando las en un solo plazo.
Asimismo se establece una garantía convencional por cualquier defecto de funcionamiento. El artículo 932 se encarga de lo referenciado estableciendo que cuando el vendedor garantiza por tiempo determinado el buen funcionamiento de la cosa, el comprador deberán reclamar al vendedor por cualquier defectos de funcionamiento que presente durante el término de garantía, dentro de los treinta días siguientes en que lo haya descubierto, so pena de caducidad... Entonces el vendedor deberá indemnizar los perjuicios causados por cualquier defecto de funcionamiento reclamado oportunamente por comprador. Cuando la garantía es sin determinación su plazo expira al término de dos años contados a partir del afiche contrato.
También eléctrico lunes 34 del mismo código de comercio se refiere a saneamiento por defecto de naturaleza intrínseca; se refiere cuando la cosa vendida presenta con posterioridad a su entrega vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior contrato ignorados por el comprador, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o rebaja del precio justa casación. Cuando el comprador opta por la resolución deberá restituir la cosa al vendedor... En cualquiera de los casos habrá lugar a indemnización o perjuicios por parte el vendedor
Entonces cuando se refiere a saneamiento por vicios ocultos de la cosa el código de comercio o es en los mismos requisitos para su austeridad que los señalados por el código civil en el título 1915.
Acciones
Existen dos acciones derivadas de esta obligación de saneamiento a favor del comprador: la resolutoria y la destinataria o rebaja de precio, con indemnización de perjuicios. Cuando el comprador opta por la resolutoria entonces conduce a volver las cosas al estado precontractual, es decir, de restituir la cosa al vendedor.
Prescripción
Cada una estas acciones es mencionar en el código de comercio señalando un plazo
La que nace de defecto de calidad y cantidad en tiempos de cuatro días contados a partir del entrega; la que se desprende de la garantía convencional en tiempos de treinta días siguientes en que lo haya descubierto el comprador, cuando es por tiempo determinado, y dos años contados a partir de la fecha cuando la garantía se extiende sin determinación de plazo.
Obligaciones del comprador
Laos preceptos a las en el artículo 1928 del código civil, a pagar el precio convenido. Pero surgen otras que se desprenden de la naturaleza misma en el consejo jurídico no reguladas en el código civil, y son: la de recibir la cosa; la de pagar el alquiler cuando se constituya en mora de recibir la cosa; la de denunciar el pleito ante la pretensión de derecho de terceros; la de comparecer a defender la cosa cuando tiene derecho a serlo; la de pagar la mitad de las costas del contrato, salvo estipulación en contrario, sin embargo el incumplimiento de esta obligaciones no son como consecuencia la resolución del contrato.
El precio es la causa inmediata para el vendedor. Al disponer de la cosa pretende obtener un beneficio y éste se consolida mediante la satisfacción del precio. Si no hay precio no puede hablarse de compraventa, (elemento esencial para la conformación del acto jurídico)
Forma de pago
Las partes convienen el precio y en forma común expresan conformidad sin embargo puede dejar que un tercero, mandatario obligue las partes.
El pago puede ser:
a. Contado: cuando se cubre la totalidad del precio una es perfeccionar el contrato, (cuando el contrato no define la forma de pago, entendiera que es al contado).
b. A plazos: cuando las partes convienen en término posterior para el pago del precio; entendiéndose que se acuerda a satisfacción de las partes que el pago puede ser a cuotas o en un solo valor; cuando se establece esta modalidad, es cuando el pago se hace con fecha posterior al perfeccionamiento y contrato, y el plazo debe ser estipulado en forma explícita.
El pago a plazos no altera la característica de instantaneidad de la compraventa, entonces, el contrato perfeccionado crea obligaciones en cuya realización supone inmediata o instantáneamente.
Si el comprador se obliga aplacar a plazos no se ponen en mora hasta tanto no ocurre el vencimiento del término pactado. El no pago de una sola cuotas o varias, cuando restan otras en su vencimiento, no determina, en sí, la mora total de la obligación de pagar el precio. Empero, si se conviene que el pago de una cuota, por ejemplo, implica la mora en el comprador, es un pacto válido y el incumplimiento se entiende total, aún cuando resten otras para vencerse
Lugar de pago
De conformidad con el articulo 1929 del código civil, el precio deberá pagarse en el lugar estipulado, y a falta de estipulación en el lugar de entrega; o en su efecto el que acuerden las partes; cuando existe vacío respecto al lugar se establece como domicilio para el pago del lugar del entrega de la cosa.
Pero el articulo 1646 del código civil, inciso segundo dice que el pago de una cosa diferente al cuerpo cierto debe hacerse en el domicilio del deudor. Es decir tendríamos que el pago debería hacerse en el domicilio del comprador por ser el deudor del precio; pero con fundamento en el articulo 1929 del mismo código; el lugar de pago es el domicilio del vendedor que es el acreedor del precio entonces cuando se trata de cuerpo cierto, debe hacerse donde existía al momento de la celebración del contrato o en el domicilio del vendedor. Cuando se trata de género hay que concluir que el lugar para cumplirse con el pago, es el domicilio del vendedor-acreedor, y no es del comprador-deudor, en la venta de género
Momento de la entrega de la cosa
También es regulado por el artículo 1929 del código civil, a falta de estipulación expresa sobre el término a cumplirse esta obligación son los contratantes los que diariamente señalan el momento y la forma de entrega del precio. Cuando las partes no convienen por parte expresa el término, se entenderá el de la entrega de la cosa, lo preceptuado en el artículo 1882, es decir inmediatamente después de cerebrado contrato. El vacío de los contratantes es regulado por el artículo 1929 del código del código civil.
Ahora bien es de análisis que primero debe hacerse la entrega de la cosa, para luego hacerse el pago. Sé que no es lo correcto; las obligaciones son concomitantes frente al tenor de la ley: esta dando y dando el refrán popular. Las obligaciones en cumplir instantáneamente salvo estipulación en contrario.
Depósito del precio
el artículo 1929 inciso 2, indica que cuando el comprador fuere turbado la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real, de la cual el vendedor no le haya dado noticia antes que perfeccionarse el contrato, depositará el precio a través de autorización de la justicia. Es decir, es situación especial, autorizan comprador abstenerse de pagar directamente el precio el vendedor, haciéndolo en depósito judicial, (cuando se está frente a una turbación en la posesión de la cosa o la existencia de una acción real). Pero también es desproporcionado discernir alrededor del artículo 1882 del código civil, cuando le permite al vendedor negarse entrega la cosa si llega a menguar considerablemente la fortuna el comprador es decir es un acto directo del vendedor, sin que salga la cosa de su tenencia y dominio.
En cambio al imponer el comprador las condiciones señaladas, la obligación de depositar el precio, está sucediendo es patrimonio, de su disfrute el valor correspondiente, por tener que depositarlo a órdenes de autoridad competente
Empero, frente incumplimiento del contrato por motivos diferentes consagrados en el artículo 1029, el comprador podrá negarse, a entregarle el precio vendedor; con fundamento en el artículo 1609 código civil que desarrolla la: exceptio non adimpleti contractus.
De todo lo anterior se debe concluir que: aparentemente es desproporcionado el tratamiento que la ley restan le impone cuando, en ventas, el comprador conserva siempre la facultad de no cumplir el contrato, esto es de no pagar el precio cuando el vendedor incumple sus obligaciones legales o contractuales diferentes a las mencionadas, con carácter expreso, artículo 1929. Este artículo está establecido para especiales circunstancias, que surgen en desarrollo del contrato de compraventa: turbación de la posesión o existencia de una acción real, desconocida por el comprador sobre la cosa. El 1609 se refiere al incumplimiento de todas las obligaciones a cargo del vendedor. Además, le permite al comprador abstenerse de cumplir cualquiera de las obligaciones a su cargo. Y el artículo 1929 se refiere a la aceptación de depositar el precio, es decir sobre un sólo aspecto de la obligaciones del comprador.
Retención o depósito
¿Cuando el comprador hace consignación del precio, es a manera de la figura del depósito, o es un derecho de retención?
Según lo indica el autor, es un simple depósito, que hace media autorización de juez. En ningún caso se trata de derecho de retención, pues para que se ofrezca éste se requiere, básicamente, que el tenedor de la cosa la mantenga en su poder, sin desprenderse de ella; y mediante la consignación del precio, el comprador si pierde la tenencia por cuanto debe entregarla a disposición de la autoría indicada. Además, el comprador, antes de la entrega del precio, es dueño de lo que debe: del dinero y de las especies, cifra obliga a dar parte en especie. Acción resultaría que el comprador retenga lo que le pertenece.
Efectos por el incumplimiento en el pago del precio
el artículo 1930 del código civil consagra la acción resulotoria que envuelve todo contrato bilateral, de manera especial, al establecer: "si el comprador estuviere en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dicho, el vendedor tendrá derecho a exigir el precio por la resolución de la venta con resarcimiento y perjuicios".
Entonces el vendedor puede optar:
a. Por pedir el incumplimiento del contrato: es, exigir el precio, mediante los trámites de un proceso ejecutivo singular definido en el título XXVII del código de seguimiento civil, cuando el contrato se desprende el título correspondiente, o bien por la vía ordinaria cuando no hay título que derive expresamente del contrato. Se consideran que cuando las partes acordaron así, cierto de pago y se expresa en el documento respectivo, el vencimiento del plazo confiere la facultad al vendedor para exigir ejecutivamente el precio, sin requerimiento alguno, porque los contratantes, de antemano han determinado el momento de cumplir la prestación a cargo del comprador. Si se ha dado plazo, pero no se ha señalado el momento cierto de satisfacción del obligación deberá ser requerido el comprador para su incursión en mora, al tenor del ordenado en el artículo 1608 del código civil. Sin embargo la corte en sentencia de casación del 21 de diciembre de 1939 (XLVIII, 58) : "el estado de mora en el comprador es elemento indispensable para que la acción se produzca. Nuestro código civil así lo establece, tanto en el articulo 1546 para los contratantes bilaterales, y el artículo 1930 para la compraventa; este artículo define que la acción legal asiste al vendedor, si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio; entonces en un pleito que se ejercita esa precisa en acción, lo primero que integrarse es decir comprador está constituido en mora. Para saberlo ahí que contemplar el artículo 1608 código civil, pero el artículo 1929 se encarga de señalar el momento del retraso, contrario de derecho, del comprador, al rey ser que el pago de hacerse en el lugar y tiempo estipulado, o en el lugar por tiempo de la entrega a falta de estipulación
Igualmente la Corte Suprema en sentencia de casación civil del veintiún a enero de 1971, expuso: agregase a lo dicho que en el supuesto de que se tratara realmente del contrato de compraventa y de que se hallara probado que el comprador no pago del precio convenido, la pretensión del demandante resultaría igualmente impróspera, pues del proceso no parece que aquélla estuviera en mora de pagarlo ya que no se demostró que las partes hubieran fijado un plazo para ese efecto y que este ya hubiera expirado, y qué hubiera fijado un plazo para tal efecto el cual, ya hubiera expirado. Así la posición jurisprudencia de aceptar que la reconversión exigida por el artículo 1608, solamente es procedente cuando no se ha establecido en el contrato un plazo para el cumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio.
Entonces con la demanda judicial del cumplimiento de la prestación, será el vendedor exigir que se resarzan los perjuicios, que se traducen en los intereses pactados o en los legales de la suma adeudada cuando no se señalan expresamente.
b. Por demandar la resolución del contrato: mediante resolución se persigue dejar sin efectos el contrato, es decir: (dejar las cosas al estado en que se encontraban el momento de su celebración). Para ello es indispensable que se impulse el aparato jurisdiccional del estado. No es permitido el rompimiento del acuerdo voluntades se produzca a manu militari del vendedor. Entonces, debe demandar judicialmente, para que sea el juez el que decida sobre la controversia.
La resolución del contrato distingue los defectos:
1. Frente a terceros. 2. Frente a las partes.
1. Frente a terceros
Con lo dispuesto en el artículo 1933 del código civil, la resolución no haberse pagado el precio, no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino de conformidad con los artículos 1547 y 1548. Se trata de esta manera, de proteger a los terceros adquirientes de buena fe frente a una decisión judicial posterior que invadieron derechos del enajenante.
El artículo 1547 dice: "si el que debe la cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe". Entonces como la resolución es una acción personal, porque no afecta directamente el bien, se aplican el contenido de defensa del artículo 1547 que regula la estabilidad de las relaciones privadas.
Entonces, resulta difícil para un tercero, conocer la situación jurídica de la cosa que adquiere y cuya posesión obtiene; esta solamente la puede hallar el comprador por medio de la declaración expresa del vendedor sobre la cosa y sobre el estado en que se halla. Entonces, pero cuando el comprador es informado, se tiene como poseedor de mala fe, y la acción resolutoria lo afecta. Si éste la desconoce, la resolución del contrato no produce sobre el efecto alguno, pero si es el caso contrario, son conocedores las partes de tal inconsistencia entonces la resolución del contrato afecta tanto a vendedor como comprador
Empero, si la venta es sobre inmuebles la protección es la que se desprende del artículo 1548 que: "si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca o servidumbre, no podrá resolverse las enajenación o gravamen sino cuando la condición constataba en el documento respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública", entonces para que se produzca efectos hasta un tercer adquiriente se requiere, jurídicamente, que conste en escritura pública la condición resolutoria por falta de pago, ya que al consignarse en el instrumento de venta respectivo, entonces, en el registro debe aparecer la condición que pesa sobre el inmueble. Pero si una persona a sabiendas de esta situación, compra, está corriendo los riesgos que una resolución de contrato celebrado con anterioridad le afecte. Entonces la base que debe estudiarse es el certificado que el registrador de instrumentos públicos de la localidad expide del inmueble que se halla en su jurisdicción, constatando la condición resolutoria perspectiva. De ahí la importancia destacar que una resolución del contrato incida en el adquiriente, que es imprescriptible que conste en el título otorgado por escritura pública; si las partes por documento privado, pactan tal condición, el convenio no afecta el interés contractual del tercer adquirientes, quien se reputará poseedor de buena fe.
Frente a las partes
Cuando se produce una resolución, las cosas deben volver, como quedó dicho, al estado de contractual es decir como en un principio, con la salvedad de la protección a terceros, pero el artículo 1932 del código civil precisa: "la resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o a exigirlas dobladas; y además para que se restituyan los frutos ya en su totalidad, si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya que en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada... el comprador, a su desprende derecho para que se les restituya la parte que pagado el precio para el abono de las expensas del comprador, y de los deterioros al vendedor se considera el primero como poseedor de mala fe, a menos que puede haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que haya hecho imposible cumplir lo pactado".
Respecto a las arras se puede definir que: según el artículo 1932 en el inciso siguiente, habla de que el comprador tendrá derecho a la restitución de la parte del precio que haya pagado. ¿Qué sentido tiene la referencia a las arras que hace este artículo? Sí que en que es para tenerlo, indemnización de prejuicios por incumplimiento del contrato.
Entonces, las arras entregadas conceden, al momento declararse la resolución de la venta por no haberse pagado el precio derecho al vendedor para retenerlas o exigir las dobladas, con cargo a la indemnización de prejuicios que es procedente cuando será cumplimiento a la acción resolutoria. De esta manera: se define que no se tendrán como parte del precio, sino como una indemnización. El comprador no podrá llegar que con cargo al precio se tengan las arras.
Así mismo este artículo, 1932 le confiere el derecho al comprador para que se le restituya la parte del precio divide pagado pero, (sin intereses) porque la parte de los frutos de que se sirve el comprador compensa los intereses que se puedan vivir por la parte del precio que se restituya. En trances no se tendrá en cuenta como parte del precio, las arras entregadas por el comprador o se obliga a entregar las dobladas, aún cuando expresamente así se pacte.
Expensas de mejoras y deterioro de la cosa:
Cuando el comprador incumple, no podemos definirlo de inmediato, como poseedor de mala fe, salvo que éste acredite dentro del proceso respectivo, que sin culpa de su parte, sufrió menoscabos tan grandes en su fortuna que le impidieron el cumplimiento de lo pactado. Entonces no sólo basta con ser alegado para romper con la presunción de mala fe que el artículo 1932 le imponen se requiere la será necesaria al respecto. En esa situación el comprador solamente tendrá derecho a que se le abonen las expensas necesarios invertidas en la conservación de la cosa, también se aplicará los artículos 966 y 967 del código civil. De igual manera el comprador será responsable de los deterioros que por su hecho o culpa sufrió la cosa, bien sea por omisiones o aprovechamiento de la misma.
Oportunidad las acciones del artículo 1930
Este artículo le confiere al vendedor que puede promover cualquiera de las acciones que el artículo 1930 le confiere, esto es, pedir la resolución fue cumplimiento del contrato, en ambos casos con indemnización de servicios. Entonces queda claro que no puede promoverlas simultáneamente o subsidiariamente una de la otra. Pero si el haber escogido una de las acciones conferidas, no prospera; entonces no se pierde la facultad de demandar con fundamento en la otra acción. Es decir no se extinguen las dos acciones por el hecho de que una no prospere; se pueden promover la acción la invocada una vez resuelta la anterior.
Prueba del pago del precio
Sólo le corresponde al comprador acreditar el pago del precio, es decir el cumplimiento de la obligación; pero la carga en la prueba corre para el que alega el hecho. Dicho de otra manera, si el comprador pretende sostener que si se hizo el pago del precio o parte de de este, debe probarlo, o lo contrario, cuando el que alega es el comprador que no se cumplió con el precio; entonces también debe probarlo.
Pero es posible, que conste por escrito el pago del precio, pero sin haberse producido en realidad dicho pago. ¿Que puede suceder en este caso? Como la ley le exige al comprador, que pruebe el pago y este se recoge en el escrito o documento respectivo, se invierte la carga de la guerra: debe el vendedor infirmar, por medios probatorios idóneos, la declaración contenida en el instrumento. Es decir, tiene plena libertad probatoria para acreditar que a pesar de consignarse el pago del precio, éste no se hizo realidad. Pero sí en la escritura de venta se recoge una manifestación de pago, no se admitirá prueba alguna en contrario contra terceros adquirientes de buena fe, sino la nulidad o falsificación de la escritura debidamente establecidas, se impone por la protección la ley da al tercero poseedor de buena fe que adquirió la cosa; creyendo, como se hace constar en escritura respectiva, que el precio ha sido colmado plenamente por el comprador.
